因为是以房产本身抵押贷款，所以房子再出售困难，不利于购房者退市。
如何选择一次性付款
假如买房者选择一次性付款方式，开发商就可能给出每平方米30～100元不等的优惠。以购1年期的期房100平方米为例，假定期房价格为每平方米3000元，总房价约为30万元。
如果一次性付款，开发商会以每平方米60元的幅度让利，买房者就可以节省6000元；而采用分期付款，签合同时得先期付30%，以后再将剩余款项分几次付清，即使不计后几次付款的具体时间数额，按剩余的70％购房款全部存入银行1年期储蓄计算，也只能得到下列存款利息：21万元 × 2.25％ = 4725元。
综合比较后，两者之间的利差竟高达1000多元，如果再提高每平方米的优惠则利差更多。因此，一次性付款确实很合算，拥有比较大的获利空间。
提高首付“多多亦省”
据业内人士介绍，针对20万20年期的房贷，如果首付为20％，其利率为6.12％的要比利率为5.51％的多支出1.927万元的利息；首付为30％时，可减少4.13万元的利息。因此，购房者如果有条件，最好提高首付比例，使成本降低。
而且，如果提高首付，也能使购房者减轻月供负担：按照5.51%的利率，首付30％比首付20％能减少4.1307万元的购房支出，每月还能减少172.11元的款额；按6.12％的利率，首付30％比首付20％要减少4.371592万元的购房专出，每月还要减少182.15元的款额。
因此，提高首付，不但能使总购房成本的支出减少，而且能使利率的变动风险降低。
利用新贷款方式
现在银行不断推出新的贷款方式，转按、加按、换按，购房者可以根据自己的情况来选择。其中，变更住房借款人就被简称为“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的可以简称“加按”，变更抵押物的可以简称“换按”；如果在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以选择转按。这样，在转按之后，转移的利息负担可以随着首付的减少而增多。
另一方面，由于目前的购房贷款利率在不断地降低，那么，应尽量多申请房贷。只要不是盲目地追求大房子，利息支出应该不算太大。如果到最后实在负担不起，还可以进行“加按”，没有可担心的事情。
贷款银行巧选择
所有银行提供的商业性住房贷款，都涉及到律师费、保险费、抵押登记费，费用标准并不完全一致，如果有可能，应当选择费用最低的银行。
贷款成数巧选择
选择贷款成数时，可以从以下几方面来加以考虑：
要将一部分储备保留，以应付将来的需要。
自己的资金如果已向别的事业投资，且收益率比银行贷款利率要高，就应尽可能多地使用住房贷款，否则就降低贷款成数，使利息负担减少。
除了要支付房价款，买房后还要支付装修、购买电器和家具、支付契税和物业维修基金等多项费用，如果因为这些费用而单独向银行申请贷款，贷款的利率适用消费贷款的利率，利率水平与住房贷款利率的水平相比要高出一些。
所以，由于资金有限，可以尽可能地用住房贷款去支付房价款，而留下自己的钱去应付其他支出。
利用公积金贷款省钱多
目前，公积金贷款的利率低于同期的商业贷款的利率1个百分点左右，所以只要符合使用公积金贷款的条件，就要尽可能申请公积金贷款。
值得注意的是，公积金贷款要求借款人首先是住房公积金的缴存人，如果没有公积金存款，个人只能申请商业贷款。而且，公积金贷款的最高限额并不稳定，对个人提供的公积金贷款额，随着可贷公积金总额积累的增多而增多，如果可贷公积金总额减少，将会出现相反的情况。
如果公积金贷款的最高限额无法满足个人的按揭贷款需要，那么个人只能用商业贷款来弥补不足部分。这种情况下，最好选择组合贷款。
贷款期限与利息支出
利息支出是随着贷款期限而往上涨的。以20万的贷款为例，采用等额本息还款方式，30年期的还款总额是40.92万元，需支付20.92万元的利息，但25年的只需要支出16.88万元的利息，20年的为13.04万元，15年的则为9.43万元，不及30年期的一半，10年期的贷款利息支出仅有6.06万元。
但是，期限不一定越短越好。月供压力总是随着期限的缩短而加大，10年期有2171.52元的月供，15年、20年、25年和30年的月供，则分别是1635.23元、1376.90元、1229.37元和1136.83元。
利息总是随着期限的越长而增多，所以月供下降幅度不会很大。因此一般的购房者可以重点考虑15年到20年期的。作为普通的购房者，必须注意对月供产生影响的因素，月供最好与收入的40％大致相等。
据分析，如果刚结婚或准备结婚的男女双方月收入加在一起达到5000元左右，月供支出就要控制在2000元以内；而对于有了小孩的家庭，支出方面除了生活费以外，还要准备支付小孩的学费。
而且，等到有一些积蓄之后，还要考虑缩短还款期限甚至提前还款。采用等额本金法的（20万贷20年），可在第15年提前还5万元，也可将利息支出节省7105.66元。
贷款期15到20年最恰当
每月还款随着借款期限的延长而减少，但总还款额必然上升，这是一个最基本的常识。10万元贷款借10年，每月需还1090元左右，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。
理财师指出，借款年限一般15到20年就足够了。对普通百姓来说，退休以后再承担较高还款压力，有较大的风险。
另外，在住房贷款业务的营销中，各商业银行会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人如果自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，就可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。
延长还款期限，是以降低每月还款额为目的，但并非期限越长越好。假如期限过长，不能使每月还款额大幅度减少，就会使利息负担白白增添。
房贷如何还款省钱
以20万20年差2万为例。假如贷款总额为20万元、期限是20年，按照目前5.51％的利率，采用本息法还贷，本息共计330457.18元；而采用本金法还贷，本息有32280.72元。两者之间的相差值为18176.46元，几乎冲破2万元的大关。
有相关人士指出，相差值其实就是不同方法产生的息差。如果前期本金还的多，应还本息就会不断缩减，使整体利息支出减少。
如果采用等额本金法，那么第一个月的应还本息金为1751.66元（其中本金833.33元，利息918.33元）；而采用等额本息，每月只要归还1376.90元就可以了。但从贷款后的第95个月开始，等额本金应还本息可以减少到1954.74元，比等额本息要低得多。所以，如果借款人确有一些存款，对每月不同的还款额又不嫌麻烦，本金法可以试一试。
但是，如果采用等额还款法，前面支付的利息会很多，提前还贷就不那么合算了。以前两年为例，应当付33045.72元的本息，其中本金总和为11606.91元，利息为21438.81元，大部分资金只是在偿还利息，而本金仅占35.12％。
根据介绍，因为等额本息容易理解，银行方面一般会将这种还款方式推荐给大众，但老百姓在办房贷时，不妨多向银行咨询，看一看有没有其他的还款方式。
直客式贷款买房省钱
贷款买房市民也能在开发商那儿理直气壮地享受一次性付款优惠了。上海浦东发展银行南京分行近期将在全市全面推出直客式贷款，让市民与银行面对面。市民不仅可以自己选银行，而且还可以拿着贷款去开发商那儿享受一次性付款优惠。
1．不需开发商提供阶段性担保。
据介绍，直客式房贷可以让市民与银行直接面对面，由南京市房屋置业担保有限公司为购房人贷款提供阶段性担保，同时协助办理预抵押登记手续，每笔收费标准在3000元左右。
银行人士称，目前商品房直客式房贷仅限于商业性住房贷款业务，公积金组合性直客式房贷还需征得南京市住房公积金管理中心许可。这种贷款方式适合一次性付款优惠折扣大于担保费的购房人。
2．贷款人不再被开发商牵鼻子。
直客式房贷推出后，市民可以选择自己喜欢的银行及多样的还贷方式，因为直客式房贷不需要开发商提供阶段性担保，所以市民买房完全可以撇开开发商。此外，一直难以办成的转按揭也因此成为可能。
7种还款方式帮你细算房贷账
面对越来越复杂的房贷还款方式，选择哪种方式最节约，哪种方式最适合自身需要，这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较。
1．等额本息还款。
这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。
公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。
但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
2．等额本金还款。
所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。
这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。
3．一次还本付息。
此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。
但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
这种还款方式，操作很简单，但是，适用的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。
4．按期付息还本。
贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度上来说，它是等额本息还款的变体。这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊到几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
5．本金归还计划。
贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。
此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
6．等额递增和等额递减。
这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。
区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
7．双周供。
目前，按揭贷款的还款方式还有许多新尝试，比如有金融机构推出了“双周供”的还款方式。
所谓“双周供”，是将以前每月一次的还款改为每两周一次，每次还款额几乎等于原月供款的一半。因为贷款还款提高了一倍频率，加快了本金递减的速度，从而减少了贷款的利息支出，缩短了还款期。
但值得注意的是，与每月一次的还款方式相比，这种方式每月至少要扣两次款，可能会增加购房者存钱的频率，也有增大逾期还款的概率的可能。
买房租房哪个划算
批量调控政策相继出台之后，楼市处于缓慢的消化期。买卖双方均进入观望期。有的人预测，房价还有下调的空间，所以选择捂紧钱包过日子，静观其变；有的人认为，拥有私宅是中国人渗透到血液里的观念，现在的观望期正是最好的砍价期、挑选期。
那么，现阶段，买房还是租房？这是个古老而又崭新的话题。如何抉择，不仅要看消费者的实力，还要看个人的偏好了。
1．“借钱吃大餐”，一步到位不划算。
房地产市场调控政策一轮接一轮，往日脱缰的房价终于恢复了宁静。此时，人们却又都在想：近期究竟买房还是租房呢？虽然近期房价何去何从尚无定论，然而排除了短期的盘整，中长线的房市依然如同人们对中国中长期经济发展的预期一样乐观。谁又能想象，伴随着多年两位数的GDP增幅，房价却要下跌，即使是国际上也难觅先例。
如果买房是为了自己居住，那么在当前租金大于存款利率而小于贷款利率的条件下，对那些资金允许、又有购房需求和改善居住条件的人来说，买房依然是其不二的选择。对于那些手头并不宽裕的、需要贷款买房的人来说，一步到位倒并不一定划算。
