典型案例：去年初，张女士所在的城市举行了一次大型房展会，有购房打算的张女士也便前去观看，以能选到自己心仪的房子，你还真别说，一套大三居真让张女士看上了眼，无论是在该房地产开发公司所设的尚未开发但已经有房产模型和住宅小区规划的展位上，还是在该房地产开发公司的宣传资料上，都能看到欧洲式花园，大型的购物商场、超市，一流的休闲会所，漂亮的双语幼儿园。在住宅小区内有这样完整的配套设施，是张女士所一直期待的，所以她毫不犹豫地就做了购房的决定，并与该房地产开发公司售楼人员谈妥了购房事宜。第二天，张女士便把筹备好的购房首付款交到了该房地产开发公司的财务处。随后张女士便期待着自己所购房子和该房子所在住宅小区的最终完工，在连续又交了2次购房款的一年多后，张女士终于等到了交房的这一天，当她走进该房所在的住宅小区后一下子傻了眼，因为她发现在这个住宅小区里根本就没有当初自己在房展会上看到的该房地产开发公司住宅小区规划和宣传资料上所说的欧洲式花园，大型的购物商场、超市，一流的休闲会所，漂亮的双语幼儿园，于是，她便去问该房地产开发公司售楼部负责人，可该房地产开发公司售楼部负责人根本就不买她的账，为此她又找到了该房地产开发公司的老板，同样该房地产开发公司的老板也对她不予搭理。张女士这时才有所醒悟，该房地产开发公司之所以会把自己预售的房产和该房产所在的住宅小区描绘得那么好，意在引诱购房者上钩，自己就是受害者，是虚假宣传让自己上了大当。
友情提醒：笔者通过调查发现，现在有很多的房地产开发商在和购房者签订购房合同时，都会有这样的规定：出卖人在与买受人签订合同前的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。对于购房者而言，如果房地产开发商的购房合同规定中真有这一条，说明房地产开发商将来房子和住宅小区完工后，与当初的宣传资料和口头承诺的可能会出现较大差距，也可以这样说，可能最初房地产开发商的宣传资料所说的和口头承诺就是他们为购房者设计的一个圈套。因为，房地产开发商在购房合同中有这样的条款，就可以排除这些房地产开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。基于此，笔者提醒购房者，在与房地产开发商签订购房协议时，如果房地产开发商提到这一条，说明这个房地产开发商不是很地道，可能是一个不讲诚信的房地产开发商，房子还没有盖，住宅小区还没有影子便给购房者一个承诺的否定，如果真是讲诚信的房地产开发商他会这么写吗？当然即使不讲诚信的房地产开发商真把这些写在了购房合同里，购房者也不必担心。因为他们所写的这些内容是与国家有关法律规定抵触的，抵触便是无效，所以是无效条款，如果真出现了虚假广告，购房者如果留有证据，不妨通过法律途径去解决，如此即使房地产开发商再怎么狡辩，法律也会还购房者一个公道。
4.实测面积与当初不一，误差较大失公平
典型案例：迁入新居，对每一户家庭都可以称作是一件天大的喜事，可偏偏对于马大伯家来说却不是这样，这还得从马大伯家迁入新居后说起。本来马大伯家迁入新居后，也和多数人家迁入新居一样，心里无比欢喜，可是这种欢喜只延续了3个月便被打破了，住新居还能打破欢喜，也许有人会说，那一定是在新居的居住上遇到了不顺心的事，还真是说对了，就是在居住的新居上遇到了不顺心的事。那天马大伯的一个老朋友也是喜迁新居，于是马大伯便去道喜，在双方谈话当中，无意中马大伯问到了老朋友家新居的面积，当老朋友告诉他时，却实在是巧，居然和他家的一样，都是98平方米，可是马大伯却感觉到，老朋友的新居虽说写着和自己的新居一样大，自己总感觉到，老朋友的新居面积要比自家的大。老朋友说，他不提，自己也不觉得，马大伯这一提，反而，他也有这样的感觉，因为马大伯家喜迁新居那天，他这个老朋友也去道了喜。因都有同感，所以马大伯决定把自己新居的面积请个专业人士给测一测，毕竟1平方米就是5000元呢！如果少1平方米相当于自己就多掏了5000元。给自己的老朋友道过喜回到家后，马大伯还真找来了专业人士，你还别说，不量不知道，一量吓一跳。他的房子购买时候掏的是98平方米的钱，经过实测面积却是只有93平方米，按当初1平方米5000元计算，5平方米马大伯整整就多付了2.5万元钱。这下马大伯有些着急了，于是，他很快找到了房地产开发商以尽快能解决这一问题，没想到房地产开发商却回答得很干脆，当初在售楼的时候，双方在签合同后，签订了一个补充协议，就说到了这一点，即使面积少了也不能退。这时，马大伯也想起了当时在自己购房时，确实签了一个补充协议，至于里面的内容，自己当初就没有好好看。你说遇上如此的事，马大伯家虽说迁入了新居但能高兴起来吗？
友情提醒：根据以上出现的有关情况，笔者进行了深入了解，经过了解后得知，在《商品房销售管理办法》中便有这样的规定，对于面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算是消费者的主要权利。所以房地产开发商让马大伯签这个补充协议，实际上就是房地产开发商想通过这个补充协议去为自己免除和减轻责任提供方便，是对他们自己的一种保护，当然同时，却是对购房者的一种伤害，任何人都可以明显看出，房地产开发商要和购房者签订的这种补充协议严重地侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权，完全是一种最为典型的显失公平条款，针对这种协议，如果有房地产开发商要求购房者签订，购房者是有权拒绝的，当然这也是在维护自己的合法权益不受侵害。
5.有意去违反广告承诺，契税优惠不兑现
典型事例：刘先生很早就想买一套大一些的新房供自己和家人居住，但因一直没有看到合适的所以一拖再拖，因拖的时间太长，仍没有买到自己心仪的大房子，所以逐渐便变成了自己的一块心病，为了实现愿望，他便开始托人帮着打听，这一天终于等来了好消息，一个朋友跟他打来电话，说，有一家房地产开发公司现已完工的住房，正在火热销售中，可喜的是，和刘先生希望的一模一样，可以说，这家房地产开发公司开发的房子，几乎就是专门为刘先生量身定做的。喜出望外的他，在朋友的引荐下，他终于看到了自己梦寐以求的房子。对于这房子刘先生非常满意，所以他马上便决定把买房子的事定下来。2011年1月6日，刘先生与该房地产开发公司正式签订了购买某幢某单元某层某户一套现房的合同，同时合同中把交房时间定为2011年3月6日。签约当天，刘先生便付清了全款和契税。同年1月18日，该房地产开发公司刊登售房广告时承诺“2011年1月1日至2011年1月31日，购现房业主享受免契税优惠”。在广告刊登后3个月，刘先生才获悉广告中的内容。刘先生认为按照房地产开发公司的广告承诺，自己也应该享受该优惠政策，但当他向该房地产开发公司提出这一要求后，却被对方一口回绝，说，刘先生购买房的房款已经全部结算，并且已经隔了这么久的时间，再说，谁说我们房地产开发公司有这样的售房广告，同时在双方签订购房合同时，合同中也并没有注明这一条，所以他们是不会为刘先生免除契税收费的。
友情提醒：一般来说，如果对于售房的房地产开发商，如果他们一旦违反了有关承诺，他们就应承担相应的违约责任。就上面的典型事例而言，这种情况在现实中并不少见，只是人们不知道采取什么手段，才可以避免，其实，很简单，如果购房者想要避免将来产生这种类似的不必要纠纷，购房者在购房签订合同时就应去要求售房的房地产开发商将其售房的广告内容也一并写进合同中或者让其签订补充协议，如果真正做到了这些，即使在房屋买卖的过程中购房者和房地产开发商双方发生纠纷，都可以明确违约责任，如此一来，更有利于发生事件后能够及时进行合理解决和处理，也可以避免事后房地产开发商赖账事件的发生。
6.出示合同大多格式化，想要修改不允许
典型案例：“商品房买卖合同中与补充协议有冲突的，以补充协议为准。这很不公平，但购房者还是签了。”家住山西某市的马先生，在今年初购买了该市某房地产开发公司开发的某小区一套120平方米的楼房。在双方签订购房合同时，马先生本意是想在购房合同中注明几项比较重要的内容，但房地产开发商就是对他们提供的购房合同提出不让修改要求。事后马先生一个在房地产行业工作的远方亲戚告诉他，在房地产市场中现在是卖方市场，很多房地产开发商都是直接出示格式合同，根本不让购房者进行修改，他们认为：反正购房的人多，这户不买那户也要买。对于马先生这种情况并不少见。
友情提醒：通过笔者了解，现在即使国家相关政策对于房地产市场进行了合理引导，但对于商品房而言，很多地方，一直都仍十分紧俏，如此便导致了房地产开发商宁愿不卖自己的房也不愿意去修改房屋买卖合同。基于此，笔者提醒购房者，在签购房合同时一定要慎重，因为签下格式合同后，就必须按合同中的格式条款履约，一旦出了问题，打起官司，受害的还是购房者。对于这类格式合同，购房者千万不要随意去签。再说这类合同中的格式条款明显违反了我国《合同法》的原则，如果购房者在购房签订购房合同之前，如发现问题就应该向房地产开发商提出疑问，以通过协商最终能达成合理解决办法。
