成功来自于“能够”，失败源于“不能”。
如果你听到内心有个声音说“你不能画”，那么就不顾一切地去画。
——文森特·凡·高
“出口”（egress）就是跟“进步”押韵的那五个字母组成的词。它是指离开或者走出来的权利，同时意味着进入的权利。这个词同时还给了我上一章中提到的具体认识。
林水成认为，我和锦耀最终买下敦拉萨路边的土地是一项充满风险的投资，因为它没有进口和出口。这就意味着商业投资非常困难。我的见解则来自少许远见：我看了看20世纪60年代末期、70年代初期的吉隆坡地图，研究了道路的布局和可供土地情况，认为如果这个城市希望进步的话，政府就必须为我们打算买下的这两块地提供进出通道。
这一次，我的想法百分之百的正确。
我的问题有两个：第一，我必须找到买地的钱；第二，不仅怡保花园当时存在资产折现问题，而且我打算在这两块地上开发的项目属于实验性质。假如我试图引进一家像怡保花园这样的上市公司，那就会彻底完蛋。
先说说后面的故事。我的确买下了土地。我立刻拿出了10%的钱——当场，毫不犹豫。我能看到这块地的潜力，几乎能够想像出大楼在那里矗立的情景。商业课教给我们的是，机会之门上的标记是“推”。当你确信是一笔好交易的时候，要根据自己的判断出钱，然后再去寻找资金的其他部分。地面上已经有楼房在支付租金，而其中一块地的价格仅仅为每平方英尺3块钱，算上利息合3.25令吉。
我问土地主：“如果我付给你现金的话，你会用那笔钱做什么？”他回答说：“存起来。”
然后我说：“那样的话，我能不能付给你略高于存款利率的钱？我先付给你10%，剩余的分期支付。”他回答说：“干吗不呢？”
那是我最漂亮的成功之举之一，而最初的一笔付款只有几十万令吉。为了筹集地价款，我出售了我在香格里拉和雪兰莪铁船公司的部分股份，同时说服锦耀加入到这笔买卖中。第二块地（我前面提到共两块地）情形也类似。地主的售价为每平方英尺7令吉，虽然市场价格比这要高许多，因为他们也很担心土地的进出口权利。
在我说明了我对该土地的计划后（稍后我会向读者详细介绍），大家的反应是决不相信。我侄子托尼·陈（Tony Tan）——他后来当上了新加坡百汇控股有限公司的董事总经理，当时说：“你的想法无法证实。如果我们建些排房，你就能更快地赚钱，你就能获得现金流，你就能确保卖出去，因为那里的位置优越。”
“不错，”我回答说，“我喜欢赚钱。这是一回事。但是，要想证明一个观点却是另外一回事。如果我失败了，大家会说我愚蠢。如果我成功了，Tan＆Tan的美名就会作为一个行业领袖传遍马来西亚，将来的发展计划就有了保障。”
托尼是家里人，而且他很讲礼貌。其他人则是嘲笑。
大约在那个时候，我是马来西亚住宅开发商协会（Malaysian Housing Developers’Association）的主席，而那些小伙子们嘴角都带着鄙笑。有些人对我表示不屑。在一次我永远不会忘记的会议上，协会的所有官员都在场。我们一共大约12个人。没有一个人支持我的想法。就连我的朋友、我的高级经理之一李明昌（Lee Ming Chong）也说，马来西亚人不会买我打算卖的东西。这个世界的工商管理硕士们当然个个前仰后合，跺着脚捧腹大笑。
凡是别人告诉你不能做的时候，记住，成功来自于“能够”。
大声的“能做！”是给予任何一个老板的回答，而在工作完成后晋级很快就实现。凡是你开始相信“不能”的时候，要记住文森特·凡·高的告诫：“如果你听到内心有个声音说‘你不能画’，那么就不顾一切地去画。”
位于当今黄金住宅地块7.6英亩土地上的Desa Kudalari是一个引发那么多反对意见的大胆想法。这个发展计划于1983年完工，是马来西亚第一个共管公寓，是一个拥有102个单元简便小居室的开发项目和拥有84套两居室、三居室公寓的一个高塔，以及一些阁楼套房。我创建Tan＆Tan的故事非常简单：我需要这些地块来建造共管公寓。
在马来西亚建造共管公寓的想法，我最初是在20世纪60年代在我们家的房子里产生的——这是一个重要的事实。
我们住在嘉炳路（Jalan Kia Peng）的一栋大房子里，原来房主是控股国泰电影院（Cathay Cinema）、当时马来西亚最富裕的陆运涛（Loke Wan Tho）。在那里，我们遭遇了所有能够想像得到的家庭管理问题。我们的一个佣人很年轻，她的几个男朋友什么时候都打来电话。然后，还有安全问题，这就要求有很多警卫。花园很漂亮，但蚊子就不那么漂亮了。同样不漂亮的是大量职员的薪水账单。
如果说我作为一个非常成功、不乏资金来源的商人都觉得生活在平房里太过麻烦的话，那么其他人的问题一定更多。跟我有同样感受的中产阶级或中高产阶级人士在整个吉隆坡会不会有几百个？我的回答是一个响亮的“Yes！”一定有那么多。
1972年夏天，在一个温暖的夜晚泛舟威尼斯。有我、和莲和她的父亲蔡荣远——他对当时的土地价格了如指掌。
跟我的“Yes！”同样响亮的是前面提到的嘲笑声。让很多人忍俊不已的，是以为马来西亚人会愿意放弃坐落在地上的排房或平房，转而用每平方英尺高出3倍的钱投身于没有土地的共管公寓。
持反对意见的有马来西亚买房人的已知习惯站在他们一边。然而，在一次访问夏威夷的时候，我发现城市里、海滩旁的人们愿意花钱买方便。“共管公寓”（condominium）一词由两个部分组成：“共”（com）表示共同、在一起；“居住公寓”（dominium）表示物业权及其所有权和控制权。这是一种真正物业所有权的形式，而多单元楼房里每个单元的购买者都获得其购买物的全部权利以及开发项目中公共部分的未分割的权益。
我判断，这里的“公共部分”将是共管公寓理念在马来西亚的卖点。我认为，马来西亚正在发生着变化，而共管公寓将适合许多年轻的城市专业人士已经开始在吉隆坡寻求的一种方便而实用的生活方式。持反对意见的人们忘记了，共管公寓的业主不仅节省了佣人开支，而且还拥有一种生活在平房里的百万富翁难以享受得到的生活方式。公共部分里有一个游泳池（我在我的开发项目中总是在很大的游泳池上花很多钱）和健身房，更不用说花园、网球场、保安、（时常都有的）餐厅以及高层单元拥有的绝好的景色。共管公寓是一种一步到位的生活方式。
起初，持反对意见的人们似乎是对的，虽然如今有人会嘲笑我们面临的计划之中的风险。我委派我的女儿、当时任Tan＆Tan执行董事的陈丽贞（Tan Lei Cheng）用销售理念的方式来销售共管公寓。1978年，我们的第一期简便房的最初价格是7万令吉，实现突破用了整整一年的时间。但是，当突破到来的时候，我们就知道了。有个人要买5个单元。我调查了一下他的背景情况，确保社区环境不会受到伤害。有个城镇规划师出现了：他要买3个单元。
我问为什么。
“因为，”他回答说，“你的一个住所的价格跟一辆宝马车相同，而你的价值会上升。”就是在这个时候，我把价格提高了10%。最后，那些大约一年前需要以1/3的价格强行推出的单元，价格达到了20万令吉。到了1997年，我们的简便房业主的共管公寓售价为30万令吉。
这不仅是Tan＆Tan共管公寓的突破，而且是整个马来西亚共管公寓的突破。我得到了“共管公寓先生”的绰号——这是对我不得不投入大量资源销售共管公寓理念的一种心理补偿。事实是，土地开发的先驱常常并不是赚大钱的人。第二个开发商发财了。他不需要克服公共销售阻力，而且从发明者那里学到了教训。
如果在这个地块上建造排房的话，我们是不是能赚更多的钱呢？很可能是这样。尽管如此，我并不后悔率先进军共管公寓的决定。至于精心建设、精心维护的Desa Kudalari对Tan＆Tan的影响，是没有办法测量的，只能说几乎之后的每一个发展计划都证明十分成功，其中部分原因是我们作为“马来西亚开发商中的古姿（Gucci of Malaysian Developers）”的名声。
肆无忌惮的自夸？
是自夸不错。至于肆无忌惮，假如“古姿”的品牌地方化到了20世纪70年代早期的马来西亚开发中，那么我们提高质量水平的努力所引起的关注，远远超过了他们在西方大城市中心引起的关注。我并不是说当时我们预见到了Desa Kudalari将如何营造自己的声誉，从而我们无论卖什么都能出手。我只是想在马来西亚证明共管公寓的理念，同时赚取利润。其余的只不过是顺带发生了而已。
丹·斯里·曾永森（Tan Sri Michael Chen）——20世纪70年代住宅与地方政府事务部长（Ministry of Housing and Local Government）——称赞我的一些见解具有“从西方寻找思路的信心”。《新海峡时报》（The New Straits Times）的一个记者断言：“陈是少数能说英语的华人开发商之一，而曾认为这一点使得他超然出众。”
如果丹·斯里·曾说的是对的，那么这里就又有了一个理由要全面归功于（这是我最喜欢用的措辞之一）我的母亲慕飞和我的兄弟姐妹们，因为是他们才使我接受了英语教育。
