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风光不再 在下限处游走的长租公寓能走多远

经济观察报2020-11-22 08:00:550阅

原标题:在下限处游走的长租公寓能走多远

作者:张雅楠

长租公寓爆雷不是一个新话题了,从2019年开始,这个行业里便有公司不断从风口坠落。

长租公寓的模式之困也不是一个新话题,从2017年开始,互联网企业改造一切传统行业的宏愿巧遇租售并举的政策窗口期,滚烫的资本迅速改变着行业生态,房地产商、中介机构、酒店、互联网企业跑马圈地,不计成本地做大规模成为不二法门;房东、租客身处其中,各有欢喜忧愁。

有意思的是,作为一个典型的长周期行业,长租公寓的热闹只持续了两三年便风光不再。

究其原因,不外乎一点,二房东模式没有建立起正向的价差:一方面,运营本身并没有创造出应有的价值;另一方面,没有匹配的资本能力。

从运营能力看,和很多黑中介或小业主不同,长租公寓不会随意驱赶租客,这貌似一个很大的进步,但其实是最低等级的安全感输出,本不应该为此沾沾自喜;相对高级一点的服务就属定期保洁了,除此之外的运营升级其实乏善可陈,但将这些服务打包起来,租户要付出相当于一个月租金的服务费,并且没有选择权。

而其他承诺,比如置换同品牌其他房源,会有着数不清的细碎条款准备扣掉租客的钱;电子密码锁等高科技家居装备,在疫情期间会成为威胁租户的工具;而为了提前收回租金,隐瞒知情权让租户签下租金贷的不在少数;更何况一旦爆雷,长租公寓服务商跑路,留下无辜的房东和租客针锋相对。

长租公寓行业真正依靠服务升级创造的价值非常有限,更多的还是裹挟着资本吃着卖方市场的老本,误把行情当能力。

从资本环境看,前文提到,长租公寓是一个长周期行业,虽然做的也是房地产生意,但不同于住宅开发,也不同于互联网行业,在成熟的市场中,它就是一个不动产运营类行业,要通过扎扎实实的运营带来租金和资产价值的稳定提升,给投资者带来长期、稳定的回报,当然,和它匹配的也需要是长期、稳定的资金,因此,公寓类资产是REITs市场中非常重要的资产,这和国内长租公寓企业通过烧钱迅速做大规模的方式完全不同。

这也意味着,长租公寓不是一个没有门槛的行业,相反,它的门槛非常高,资本能力和运营能力缺一不可。

没有和产业属性相匹配的资本能力,却依然选择盲目扩张,不惜“高进”抢房源、“低出”抢客源,膨胀为巨大的隐形病患,貌似实现了弯道超车,但其实如履薄冰,一旦市场发生风吹草动,随时需要有人付出代价,可惜的是,这种代价往往交由房东和租客承担。

例如,今年多个知名品牌的长租公寓运营商都向房东提出了降房租的要求,如果房东拒绝,长租公寓机构便会提出违约,但长租公寓机构付出的违约金远小于房东需要赔偿的装修费用和家具费用;更不必说长租公寓爆雷后,交着房租无家可归的租客了。

规则的制定是为了保障大家的权利,它应该是一个行业生存的下限,但很多长租公寓的表现是,贴着下限游走,很难想象这样的企业能够走得健康而长远。

长租公寓企业的不断爆雷实际上也是一声声警钟,这个行业需要踏踏实实的运营,服务好客群、积累稳定的收入现金流,以此为基础扩充资金、扩展业务,那些试图一口吃成胖子的,市场已经给出了结果。

我们看到,长租公寓企业蛋壳爆发危机的这段时间里,多个城市陆续出台了住房租赁方面的规范政策,密度和热度有如当年的房地产调控,内容涉及住房租赁市场建立和健全的方方面面,长租公寓的规范和监管是其中的重要内容。

这个行业真正的蜕变开始了。

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