7.买卖房屋未过户征收时谁有权签订征收补偿协议？
【宣讲要点】
房屋作为不动产，实行登记原则，非经房屋过户登记，不发生房屋所有权的转移。一栋房屋只有一个所有权，当在房屋征收中出现多个所有权主体争议时，即在被征收房屋产权不明的情况下，应当首先明晰产权然后由真正的房屋产权人作为被征收人与征收人订立房屋征收补偿与安置协议。明晰产权可以通过协商、调解、诉讼的方式进行。
实务中，在签订房屋所有权转让合同后，须尽快办理房屋过户登记手续，明晰房屋所有权人，保障被征收人的合法利益。
确定房屋的所有权人(被征收人)在房屋的征收中至关重要，作为房屋征收法律关系中的一方当事人应该确定且唯一。
被征收人应当是与被征收房屋的命运息息相关的人，被征收人的合法权益因房屋被征收行为而必然遭受损害，所以法律上才规定了征收人对被征收人的征收补偿与安置义务，使被征收人受损害的利益得到弥补。通常来讲，房屋的所有权人是与被征收房屋利益最密切的人，是被征收人。
【典型案例】
陈某7年前购买李某的一套房子一直没有过户。后来房子要被征收，这时陈某才想到应赶快把房产证办下来。第二天，陈某就找到李某家要求办理房产过户手续，李某则欲收回房屋并愿意返还陈某的房款及利息。他认为，只要没办理过户手续，他还是房产证上房屋所有人，房屋买卖协议无效。后来陈某到征收办签字，征收办的人说只有持有房产证才有房屋所有权，陈某没有签订协议的权利。请问：征收办的说法是对的吗？陈某应该怎样维护自己的权益？
【专家评析】
“未过户征收补偿协议由谁来签”这个问题实际上涉及以下两方面的法律问题：
第一，陈某与李某签订的房屋买卖协议是否有效。
对于这个问题，可以明确地回答陈某，陈某与李某签订的房屋买卖协议是有效的。我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。如陈某所述，双方自愿买卖房屋，并立有协议，买方交付了房款，并实际使用和管理房屋达7年之久，又没有其他违法行为，因此，双方之间的房屋买卖合同有效。但是，陈某若想获得房屋的所有权，应当办理房屋过户手续。因此，李某所持的观点在法律上是站不住脚的，根据诚信原则以及《合同法》第8条的规定，李某应当协助陈某办理房屋过户手续，陈某有权要求李某补办房产过户手续。
第二，谁有权签订征收协议的问题。
征收办同李某签订征收协议无可厚非，因为李某持有房产证。但是陈某还可以采取补救措施，可以持房屋买卖协议到征收办，说明具体的理由。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定，被征收房屋所有权人不明确的状态下，房屋征收部门应报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
之所以产生这样的纠纷，是由于陈某对办理房产过户法律程序的重要性认识不足所造成的。陈某对房产完整地享有所有权的条件之一就是拥有产权证明。对于这种情况，陈某可以到法院起诉，要求李某履行买房协议的义务——协助办理过户手续。陈某还可以向法院提出申请，要求征收办发出对此房暂停安置的通知。
【法条指引】
《物权法》
第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《合同法》
第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第26条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
8.未订立征收补偿协议的征收决定是否有效？
【宣讲要点】
城市的发展是一个不断进行再建设的过程。进行城市建设必然要拆除大量旧房，进行城市旧区改造。因此，房屋征收是城市中因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位和个人对存在房屋进行征收安置的一种活动。是城市建设，旧城改造的重要环节，即关系到城市建设能否顺利进行，又关系到千家万户的切身利益。
根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”
从上述规定不难看出，在房屋征收过程中，必须按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，以协议形式，将补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限确定下来，然后再实施具体的征收。
【典型案例】
某县在房屋征收活动中，由镇人民政府下发《通知》，提出补偿方案为以沿街的店面房进行补偿，但不予以经济补偿，人们不同意。请问：没有订立征收补偿安置协议的征收决定是否有效？
【专家评析】
本案中，县人民政府在组织实施搬迁过程中，仅仅用《通知》的形式确定了安置地点、安置面积，且不予经济补偿，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条的规定，也不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于安置补偿的规定，该《通知》从实体上剥夺了当事人的权利，属于我国行政诉讼法规定的可诉的具体行政行为。
房屋拆迁活动中，补偿安置协议关系到普通老百姓的切身利益，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第25条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
9.房屋征收补偿包括哪些补偿？
【宣讲要点】
房屋征收涉及公民最重要的私有财产——房屋。从以往实践来看，在所引发的各种矛盾纠纷中，大多反映的是补偿是否公平、公正。为了更好地保护被征收人的合法权益，保证征收补偿公平、合理，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被征收人的补偿内容进行了规定。
补偿包括三项：
一是对被征收人房屋价值的补偿。
包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。所谓“附属物”是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行的装饰装修，在征收时也应当给予补偿。对被征收人房屋价值的补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。
二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。
三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
非住宅房屋停产停业损失补偿是当前拆迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收人的利益。
【典型案例】
某地征收，马某与拆迁工程处以城市建设开发公司的名义签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定：一是拆迁过渡方式为，自行过渡，甲方付给乙方经济损失补助费及提前搬迁奖励费500元；二是互拆互换方式：拆除乙方住宅用房建筑面积80.48平方米，按以下方式安置：按其砖混结构80.48平方米被拆除房原面积部分，用新建安置房安置并互不补差；第7条约定，选择本议案的，甲方不再补偿乙方搬家补助费、临时安置补助费、搬迁补助费、设施迁移费和附属物补偿、过渡期限以实际过渡时间为准……。2003年8月25日，城市建设开发公司与马某签订《房屋安置协议》，该协议约定：拆除的住房面积为80.48平方米，乙方选择住房在B栋2单元4层2号，建筑面积108.50平方米，甲方办理产权手续在交房后6个月内将房屋产权手续交乙方，若本协议约定面积与产权登记面积有差异者，按产权登记面积，一次性补差异款……后来，履行协议时发生纠纷，马某提起诉讼。
【专家评析】
被征收方配合征收而进行搬迁会相应产生搬迁和临时安置的费用，此费用的发生是不可避免的，为了给予被征收方公平的补偿，补偿款应包括被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用和停产停业费用。这样既能更好地保障被征收方的合法利益，也能更快更好地促进征收工作的进行，使征收方和被征收方都获益。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定临时安置费用是补偿款中不可或缺的一部分。
国有土地上的房屋被依法征收后，房屋所有权便转归国家享有，被征收人不能再使用被征收的房屋，因而必须搬迁。而搬迁过程中必然会产生一定的费用，如搬家费，家具、设备的安装、调试费，临时安置费，误工费，交通费等。因为搬迁费用是由征收行为而引起的强制迁移所致，所以征收部门应当承担。但并不是所有的搬迁费用都应由征收部门一并承担，只有必要的、合理的费用才属于应当补偿的范围。征收部门对搬迁费用的具体支付标准，应当在拟定征收方案时做出合理安排，并与被征收人就此问题进行协商。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第17条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
10.如何支付被征收人搬迁费、临时安置费？
【宣讲要点】
被征收人因房屋被征收后，需要搬迁他处居住，会发生一定的搬迁费用，这部分费用是因房屋征收产生的，房屋征收部门应当为此向被征收人支付搬迁费。
对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人自行过渡的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，房屋征收部门已经履行了为被征收人承担临时安置的责任，不必付给被征收人临时安置费。
【典型案例】
根据xx县政府的拆建要求，xx单位决定对本局院内进行改建，李某等9户职工住房属拆迁范围。拆迁前，李某住房在二楼，面积为69.23平方米。xx单位(甲方)与某房地产开发有限公司(乙方)达成《xx单位院内改造协议》，签合同前就协议内容征得了9户拆迁户同意，罗某作为拆迁户代表在协议上签了名。2005年11月23日，xx单位(甲方)、某房地产开发有限公司(乙方)、李某(丙方)三方达成了《住房拆迁安置补偿协议书》。第6条第2款约定：“从拆迁之日起一年内，乙方一次性发给丙方临时租房安置补助费3000元／户。如乙方延长新房建设期限的，从超期之日起由甲方督促乙方按月实报实销付给丙方临时安置费。”
某房地产开发有限公司在建用于安置回迁户住宅楼时，没有将二楼建成住宅，李某等回迁户对此不满，xx单位也多次函告被告应将二楼建成住宅，不得建成商业门面。某房地产开发有限公司收到xx单位催告函后，复函称其是按三方协议约定的要求施工的。安置回迁户的住宅楼竣工时，被告仍未将二楼建为住宅。与李某条件一样的回迁户，被安置的新住房建筑面积是120.94平方米，按合同约定不同意对回迁安置房做普通装修的回迁户还得到被告7221.10元装修补偿费和4640元临时租房安置费。开发公司在回迁户住宅楼的六楼为李某安排了一套建筑面积为120.94平方米的住房，李某认为按合同约定其回迁安置房应在二楼，因而拒绝接受开发公司安排的住房。由于李某拒绝接受开发公司为其在六楼安排的住房，开发公司拒绝支付李某7221.10元装修补偿费和4640元临时租房安置费。李某遂向法院提起诉讼。
