美国投资大师罗杰斯就中国人在买房时所作出的决策，给出了相应的分析及评价，他认为：“中国人民习惯于购房，但他们并没有注意到在购房时所应该作出的相应的决策，只是一味地跟随大流，在那些大城市去购买房子，但实际上呢？任何一项投资都应该在对自身条件及周围环境作出相应评估的基础之上，购房也一样，因此中国人在购买房子的时候应该充分考虑到自身的条件，考虑到各种各样的房子种类及各种不同的付款方式，只有这样，才能够作出相应的购房策略，才会让自己在购房过程中不至于失去太多。”
正如罗杰斯所说，在从事房产的投资过程中，人们应该在作出自身需要买房的决定之后，去选择一处适合自身的房子，在选择好房子后，就应该继续对自身所需要的付款方式作出相应的决策，以便尽可能地作出合理正确的购房决策。
二手房，精打细算
对于大多数首次置业者来说，由于新房价格越涨越高，如今购买二手房已经成为大多数人的选择，而购买二手房并不失为一种明智选择。然而，在选择购买二手房的过程中，有以下几方面的问题需要我们注意。
（1）弄清二手房的产权归属。在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门核实。
（2）了解二手房的房屋结构。二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，在购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
（3）实地看看二手房的周边环境和配套设施。随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪声、有害气体、水污染、垃圾等，另外，还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。此外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老住户，对房屋及周围环境设施作更多的深入了解。总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来很多烦恼。
（4）考察二手房的物业管理。购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。还要了解物业管理费用标准，水、电、燃气、供暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况。
（5）买二手房选个安全的中介公司。目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介公司帮助代为办理交易手续。目前，中介公司的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介公司的选择就显得尤为重要。
首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介公司办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介公司代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
中介公司提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。
另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。
（6）二手房的交易手续要在交易场所完成。购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港地区也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，获得政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证），切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。
除此之外，在投资二手房前，可以通过精打细算来节省二手房投资，其中包括算好以下三笔账。
（1）算好市场前景账。二手房以“小”“旧”居多，建筑面积在40~50平方米之间，大多在商业区或繁华地段，它主要适合三类人：城市外来打工族、部分学生、其他流动人口租住；没有经济实力购买新房的居民购买或暂住；一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居，这类人群中的相当一部分会选择此类房产颐养天年；此外，还有其他类型的人群等。
（2）算准购房经济账。据有关资料显示，大中城市地段较好的房屋每年的租金收入一般在房价的6%~8%。楼房设计使用寿命一般为50至70年，按最低使用年限50年计算，年折旧率为2%，扣除折旧因素实际年租金收入为房价的（即年收益率）4%~6%。投资二手房产比投资5年期国债（如5年期国债年利率为3.14%）收益高出0.86~2.86个百分点，即与年利率3.14%的国债相比增加27.4%~91.1%的收益，比2007年各类定期存款所得利益收益更高。由于二手房价格受折旧和其他诸因素影响，比市场上新房价格便宜很多，实际所得收益会高于前述的平均收益。
（3）算清房价变化账。随着职工取消福利分房和住房分配货币化进程的加快，以及工薪阶层增资机制的进一步规范，城镇居民的收入水平逐步提高，物价指数自然是稳中有升。
对于二手房的投资，要结合所选购地区及自身的实际情况，留有选择空间和余地，这样才能够从长远规划将房产作为一种投资和理财渠道。贷款投资二手房在经济上收益并非都划算，存在着一定的风险。但是如果选择贷款还款额不超过家庭月收入的40%、贷款总额占房产总额50%以下的，仍是一种好的理财方式。所以投资者只要能找出投资的最佳切入点，获得收益当在情理之中。
