物业管理这个名词已经被广大住宅的业主或住户所接受，它是房地产开发结束后，为确保房产处于良好的使用状况所要采取维修、保养、保洁、安全、消防等一系列软硬件服务功能的总称。关于住宅或商住楼物业管理本书的第一部分第二章已经作了介绍，读者通过阅读，可以知道一般意义上的物业管理的作用和内涵。
旅游房地产既然是一种房地产，同样需要物业管理，但是旅游房地产项目又有许多房地产物业以外的内容，如前几章提及的医学、体育、餐饮、娱乐甚至园艺等等，这些内容所形成的旅游房地产开发项目的子项目或者说子系统又相对独立，都有自己的一套设施和管理体系，有不少是对外经营的。在这种情况下，一般住宅或者商住楼的物业管理的范畴，是无法包容上述这些子系统项目管理的。
但是上述这些子项目如果完全是自己来进行管理，就要配备许多工作量不大、但是又必须具备的管理人员，造成“小而全”的局面，这在强调社会分工的现代化管理中又是非常不可取，同时又是非常不经济的做法。如保安、保洁、建筑维修、水暖空调的保养等几乎每个子项目都需要有人来做，且这是日常必不可少的工作。随着旅游房地产这一房地产的品种的规模日益扩大，不论是房地产还是旅游界的有关人士也意识到旅游房地产物业管理的重要性，而且其中蕴藏着巨大的商机。但是用单纯的房地产物业管理的管理体系或者用管理风景区的管理体系来管理旅游房地产都有偏颇之处。与旅游房地产的开发一样，用一般住宅房地产的开发方式或者风景区的开发方式都不能胜任对旅游房地产项目的有效开发管理，因此从理论上讲也应该有一套旅游房地产物业管理的理论和实务来承担旅游房地产的物业管理。上海中星（集团）公司经过摸索提出了一套旅游房地产物业管理的体系。可以肯定在学术界或者在房地产界、旅游界还有别的旅游房地产物业管理的探索和实务。不论何种体系，只要能够达到对旅游房地产的物业有效管理就行。我们也把我们研究的一套体系，在本书中进行介绍，以求有兴趣者共同继续探索。
（第一节）旅游房地产物业管理的对象
旅游房地产的物业管理是指以物（包括场地和环境）为对象的管理，其管理的结果是确保被管理的“物”能够安全运行，顺利发挥其功能，为人类服务。物业管理主体是人，通过对物的管理，让物发挥出人们意想的效果，为人所用，体现以人为本的原理。
经营管理则是经营者直接同劳动者发生的劳动价值交换的过程，即经营者为消费者提供服务，由消费者交付酬金，使劳动价值得以实现。特别要指出：旅游房地产与一般房地产一样也有增值保值的作用，国民经济持续高速发展，物价指数也随之不断上升，作为不动产也同样不断升值。按照市场经济的法则，我们所进行的是资产经营，资产增值也同样可以看作获得了经济效益，可以使不动产升值的主要保证就是科学的物业管理，因此可以把不动产的资产升值这一部分看作由物业管理所产生的经济效益，由此可见物业管理在整个项目经营管理中的重要地位。
（第二节）旅游房地产物业管理的业务范畴
一、旅游房地产物业管理的业务范围
旅游房地产物业管理的业务范围应包括旅游房地产开发项目的范围即园区内各类土木建筑、水利设施，各种机电设备，煤、水、电力配套设备，绿化园林，交通道路，停车场，桥梁隧道的养护、维修，乃至租赁，经营服务以及防火消防，清洁和安全保卫工作等。
二、物业管理的具体项目
（一）堤岸线的管理
1.堤岸线的安全保卫
2.护坡的养护和维修
3.防洪堤的保养
4.水闸的管理
5.与本项目内容有关的水域（江、河、湖、海、池塘、喷水池）的清洁和疏浚。
（二）对建筑物体的管理
1.水上运动中心及其游船码头
2.文化娱乐场所的建筑
3.宾馆及会议场所
4.各类餐饮场所
5.陆上娱乐场所
6.各类办公建筑和各类附属设施的建筑
7.公寓、别墅
8.大门门楼建筑
9.保健中心的建筑
10.各种机电空调设施的建筑
11.各种水利建筑
12.各种商业用房建筑
（三）绿化与环境
1.绿化区域的保洁
2.建筑小品
3.人造或天然山丘上的建筑和污工（护坡等）
4.人工湖喷泉
5.绿化的养护和管理
（四）道路与桥梁
1.道路
2.人行道管理
3.主入口广场四周环型车道
4.各类桥梁、隧道
（五）停车管理
1.家庭私家停车
2.各类公共停车场
3.入口广场停车场
（六）给排水管理
1.取水工程
2.污水处理厂
3.污水泵站管理
4.化粪池管理
5.化油池管理
6.沉砂池管理
7.各类渠道、排水沟管理
8.各类给排水管理
（七）电梯管理
1.自动扶梯
2.自动电梯
3.景观电梯
4.货梯
5.杂梯
（八）设备与设施
1.会议场所的固定座椅及舞台
2.供电设备（包括自备发电机）
3.锅炉设备
4.空调设备
5.电动或应门、电垫水器及排气扇等
6.避雷设备
7.道路照明
8.非独立单位的专用设备
（九）消防
1.自动喷水灭火系统
2.室外消防栓
3.消防中心监控设施
4.高低压配电间设灭火机
5.火灾报警器
6.应急疏散指示灯
7.各类消防器材的管理与更换
（十）保安
1.监视系统
2.报警装置
（十一）通讯设备
1.电话交换机
2.电视、录像、卫星电视设备
3.广播音响、背景音乐
4.人工智能、网络的通讯线路
（十二）空调设备
1.调温
2.通风
3.调湿
（十三）锅炉与能源
1.主锅炉房
2.液化气站
3.煤气管道及阀门
4.油库
（十四）垃圾的清运处理和保洁
（十五）水上、陆上运动，娱乐大型机电设备的养护和维护
（第三节）旅游房地产物业管理的原理和原则
旅游房地产的物业管理的水平至关重要，如果管理得当，可以大大提高这个项目的档次，如相当于三星级水平的宾馆，如果附有水上运动场，健身房等设施，就可达到五星级的水平，这肯定直接影响到项目的声誉和客源。另外，一般说来旅游房地产项目的投资都比较大，设备也较先进，物业管理是涉及到设备的技术状态和使用寿命，经营状况和及时收回投资的大事。因此在上述林林总总的设施、设备的管理，养护、维修和消防安全都要求具有专业化水平的管理人员和各种层次的专业员工来进行操作，才能使旅游房地产的物业管理达到预期的目的。为了确保管理到位，提出以下原则：
①以专业管理代替各子系统搞的“小而全”，凡能由专业人员管理的地方都以专业人员管理取代一人兼多职的管理。
②根据社会化分工的原则，对外可以由社会专业队伍操作的工作就委托专业公司，如保洁公司、绿化养护公司等。对内，可以由一个专业部门来操作管理的就不分散，这样做有利于专业水平的提高。
③不同经济核算的子项目如保健中心、宾馆等，其共同日常的物业管理都应通过契约形式由物业部门来统管，如建筑、保洁等物业管理范畴的业务。这些子项目原则上不再设立单独的属于物业管理的队伍。
④每支专业队伍可以单独进行经济核算，根据所付出的人力、财力和物力，向物业管理部门收取费用，由物业管理部门向项目公司的经营者进行年度、季度总承包的形式的结算。
上面谈及的物业管理专业队伍及其所在部门的专业化运作，是各专业部门管理和经济核算相对独立的先决条件，旅游房地产的物业管理的管理原理就是“以不同专业，独立经济核算的部门和单位，在对旅游房地产开发项目的物业管理中，对相同性质而隶属不同子项目或者是子项目共同应用的物业进行统一管理”。这句话在表述上有些抽象，通过实例介绍就一目了然了。比如讲：在某一园区中，所有的空调设备的维修、保养工作都由物业管理部的空调工区进行管理，不论你是中央空调，还是一般窗式空调机均包括在内。
有些设施可能要涉及到两个以上专业部门，才能达到有效管理，尽管这些部门是相对独立的，但仍要通过一些有效的规章和操作规程，使他们达到统一和谐的共同运营。例如某一大型游戏机，它就可能涉及到电力、机械、仪电等专业的专业人员共同作业，才能使其处于良好的技术状态。有些业务不仅涉及到物业管理的内部还要与其他部门共同作用，才能产生实效，如水上运动的浮码头，其硬件是由物业管理部门养护维修的，但使用的却是水上运动中心，这就涉及到物业管理部门以外的部门和单位，更要有规章和规程来予以保证。这种管理原理在铁路运输单位中最为常见：一辆列车在运行过程中，列车上的列车长和列车员是属于客运段的；车上的乘警是属于公安段的；手持小榔头在到站时对着车辆敲敲打打的列检是属于车辆段的；在前面开火车的属于机务段的；在后面挥旗子的属于列车段的运转车长；在站台上打旗子的属于车务站的。这些列车段、公安段、机务段等都是经济独立核算、行政相对独立的单位，但是他们的员工却可以在一起共同工作，他们依靠什么呢？就是他们有一部共同遵守的《铁路运输技术规程》以及由这部规程的原则下制订的各工种的技术规程。我们的旅游房地产的物业管理也就是应用了铁路运输管理的原理，它的特点就是专业分工又独立核算。这种原理最大特点就是强化了专业管理不仅是员工的技能培养，而且许多专用的设备可以一次配备多处应用，既经济又高效。
（第四节）旅游房地产物业管理的组织体系
在了解旅游房地产物业管理的原理后，我们将通过一个实例来了解物业管理操作的组织体系，因为只有组织才能体现。从整个旅游房地产开发项目来看物业管理和旅游经营是两个业务的支持系统，而人劳部、计财部等其他部门则是综合保证部门，因此可以考虑在经营班子的总经理以下设两位副手（或称总监）来分别掌管物业管理和旅游经营两大系统，具体日常业务运转在运转经理（或称驻店经理，参见第三章（第四节））指挥之下，其中一位分管物业管理的总监从建设开始就进入了角色，可以达到熟悉设备和管道性能情况的目的，便于今后管理。
一、物业管理的组织结构
某度假村项目的物业管理组织体系示意图如图（171）。
根据度假村的特点，物业管理系统可以分为直接管理和间接管理两大块，像所有的建筑、绿化草地、道路等均应由物业管理部统一直接管理，而像水上中心、宾馆内部及消防器材设备的保养，内间的卫生可考虑由子系统这些可能成为二级法人或相对独立的单位自己来管，而物业管理部对其负有业务指导和协调、监督之权。
物业管理部下属若干个专业队伍（工区、班），来完成直接管理产业的日常养护和维修工作，也可与二级法人通过契约形式接受委托代管部分养护、维修和卫生工作。
物业管理部设经理一名、副经理一名、总工程师一名。经理负责全面工作，特别对下属直属队伍的领导工作，副经理负责日常业务管理工作，总工程师对各种设备的技术状态管理，包括修程、大修更新负有主要发言权。
物业管理部下设：
土建工程师：房产管理、包括围墙、道路桥梁、绿化、湖堤路灯。
勤务管理员：喷水管理、保洁管理。
设备工程师：设备管理、供电操作、锅炉操作、空调操作、供水操作、电讯设备操作（包括非独立单位的专用设备管理）。
消防、治安监察：消防、治安保卫的监督视察工作。
财务管理：两名。
后勤管理：包括办公室和仓库管理。
档案管理：视情况而定。
物业管理部的人数估计十四人。
管理部下设各专业班或工区（工区的设置可以根据发展增设），每个工区（班）设半脱产的领班或称工长，各工区均由领班或工长负责。各工区的人数要根据工作量核定。
初步框定如下：
（1）电工5名；
（2）锅炉班8名；
（3）空调工区8名；
（4）供水工区5名；
（5）电话总机4名；
（6）机电设备工区10名；
（7）绿化工区4名；
（8）土建养护工区10名；
（9）环境卫生工区15名。
