第20章 房产(2)

法律专家建议购房者在签订合同时注意以下几条：（1）房屋所有权证办理的时间及拖后的处罚原则。（2）明确关于公摊的建筑面积。包括具体位置、哪一部分等。（3）装修标准。例如是精装修还是简装修，使用的是什么材料、什么牌子、如何收费等。（4）交房标准及收费明细。尤其是水电暖、有线电视、煤气、物业等收费标准。（5）开发商承诺的其他事情也要一并清楚地写入合同中，以免事后抵赖。如果你是按揭贷款买房，还要明确标清：如果按揭办不下来，应该如何处理，双方需要承担什么样的责任与义务等。小产权房能不能买在北京工作的郑小姐一直都在计划着拥有一套属于自己的房子。但是她的计划总是赶不上房价上涨的速度，别说全款买房，就连贷款买房凑足首付也不是一件容易的事。然而，最近公司的同事给她在房山找到一户特别便宜的房子，价钱只有她平时所看的房子的40%。这样的价位，郑小姐光是听着就很动心，但是这套房子却是小产权。于是，郑小姐就犯嘀咕了，小产权房到底能不能买呢？所谓的小产权房其实又叫做“乡产权”，它是在没有缴纳土地出让金等费用的农民集体土地上建造的房子，其房产证不是由国家颁布的，而是由乡政府或村政府颁布的。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。虽然小产权房的价钱非常便宜，但却具有极大的风险。（1）这种小产权的房子只具备普通商品房使用的性质，不具备商品房其他的法律性质，其购房合同也是无效的。（2）购买小产权的房子后只拥有房子的永久使用权，一旦遇到国家征用土地拆迁，所得到的赔偿极少甚至没有。（3）小产权的房子不在政府机构对商品房的统一管理范围内，因此遇到任何房屋质量问题或是设施维护问题等，都无法得到有效的权利维护。因为小产权房屋只有使用的权利，不具有买卖权利，因此绝对不适合拿来投资。即便是买来用于出租赚取租金，也要综合考虑投入与收获的比例以及所要承担的各种风险。购买期房要注意什么期房就是那种正在建设但是尚未完全建好，还不能入住使用的房屋。通常，期房的售价要比成品房便宜很多，挑选的余地也比较大。但是由于购买期房是先交款后交房，其间完全靠合同约束双方的权利、义务，因此存在着较大的风险。购买期房之前要注意以下几方面问题：第一，开发商一定要具有商品房预售的许可证、土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等，这将决定开发商是否具有办理房产证的权利。第二，在签订合同之前，要检查合同是否是由房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同，并仔细阅读每一项条款，看清里面列举的权利、义务是否完整、清晰、公平。对于不明确的条款，一定要提前提出来解决。第三，因为期房都是尚未建成的房子，购房者无法看到现成的房子，因此也无法掌握它的面积是否与合同里所写的面积相同。所以，一定要在合同里写清一旦发生面积有误的情况后应该如何解决。第四，付款方式是否正规。无论是金额、期限还是付款方式都要有明确的说法，或是在合同里要有相关的条文。否则，一旦发生先付定金后签合同的事情，出现了纠纷就会很难解决。第五，交房的日期以及开发商不能按时交房要承担什么样的责任都要写清楚。有的购房合同上只是写明了楼盘的竣工时间，有些购房者就会误以为是交房日期。要知道这是两个完全不同的概念，不能混淆，以免被开发商欺骗。因为购买期房的风险比成品房要大，房屋没有竣工，很多事情都要靠签订合同来约束开发商。所以，签订合同时要格外仔细，最好请律师或行家帮忙审查。二手房投资必不可少的原则相对于期房或是新房而言，买卖二手房更加真实也更为灵活，而且风险也相对要小一些。毕竟房子的周边环境、交通情况以及各项设施都比较完善，而且价格也相对低一些。那么，我们在投资二手房的时候有哪些需要注意的事情呢？第一，随着近年来二手房市场的不断升温，二手房的价格虽然较为便宜，但是也不低，尤其是在大中型城市里。所以，买房一定要根据自己的经济能力选择。最好能够做到付完全款或是首付后，手中还有结余。第二，二手房买后能否升值，很大程度上取决于它的地理位置。因此，买房前要选择合适的地区，尽可能多地了解政府的规划，判断房屋将来有没有更好的升值空间。第三，选购房子时，一定要多去看几次房子。了解物业的服务情况及周边不同时间段的环境如何。第四，实地看房子的时候要留意它的质量和装修状况，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板等处。有些二手房为了隐藏其中的缺点，会在装修之后再卖。因此，小心不要被装修迷惑了双眼。第五，要清楚地了解房屋的产权情况。有些二手房是因为债务问题而变卖的，或是夫妻、男女朋友因分手而处置的房产，还有可能是遗产继承的，其中难免会牵扯到产权问题，一旦陷入前一位房主的纠纷中会非常麻烦。在购买二手房前还要了解一下楼盘的开发时间及使用年限，可以间接地判断房屋的质量及各项管理是否到位。购买二手房，如何识别真假产权证产权证就如同我们的身份证一样，在购买二手房时，它是安全交易的最基本保障。目前，市面上有专门制作假产权证的不法分子，很多人在购买二手房时因为被这些假的产权证所欺骗，从而蒙受损失，同时也带来了极大的麻烦。那么，我们应该如何识别产权证的真假呢？第一，看产权证的封皮。真的产权证封面通常是深红色的，字体纹理清晰醒目，如果用手去触摸会有一些凹凸不平的感觉，这是因为封面上有硬实的纹理；如果是假的产权证，通常其封面颜色暗淡，而且很光滑，封面的材质较软，不硬挺。第二，看产权证的内页纸张。真的产权证的内页纸纸张挺实、光洁，当我们用手拎起其中一页轻抖会有响声，而且其纸张采用的是类似人民币水印技术的专业水印纸，只有在灯光下才能看到水印头像；虽然假的产权证也会有水印，但是其水印只要平铺就能看见，质量比较差，模糊不清，且纸张柔软、稀松。第三，看产权证的注册号。真产权证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，用手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的。第四，看产权证的图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，只有普通A4纸的厚度。识别房产证真假最好还是到当地的房产主管部门找专业人士帮助辨别，或是到房产档案馆去查阅相应的记录。房屋租赁要留意的几个原则面对现在高房价、高房贷的社会现实，很多人不得不选择租房。相对于买房而言，短期内租房所要花费的资金自然要少得多，而且也不失为一个不错的过渡期选择。但是，选择租房不仅不够稳定，而且也存在一些风险，因此租房前要留意这样几方面：（1）如果是通过房屋中介寻找合适的住处，一定要找有实力且信誉好的专业中介租赁公司。这样不但能得到一个相对公道、合理的价格，最主要的是省心省力。（2）租房前要确定该房子是否可以用来出租。按照法律的规定，以下几类房子是不允许出租的：无权属证明或者权属有争议的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋产权的；属于违法建筑的；擅自改变房屋结构和使用功能的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合房屋安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；已依法实施拆迁的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。（3）在租房的过程中，要像买房一样认真地检查。家用电器的新旧程度、门窗、墙壁、地面的破损程度等都要一一明确，以免日后退房时产生纠纷。（4）签订租房合同时要看清楚合同上写明的房子和你所承租的是否是一套房子，在出租之前的物业费、水电费等是否已经结清。如果是向房东本人直接租房，一定要亲自看看房屋的产权证，证明房子的归属。另外，还要明确双方的权利、义务以及出现违约情况时的赔偿问题等。租房稳赚的技巧投资房产，一种是可以通过买卖来赚取利润，另外一种是可以通过对外出租来赚取房租。目前，因为大城市的外来人口较多，很多人没有购房的资格或是能力，只能选择租房居住，因此租房的价格也是一路水涨船高。但是，想要通过租房来赚钱，当个悠闲的“包租婆”可不是一件简单的事，同样需要技巧。第一，仔细挑选户型。如果你买一套房子是专门用来对外出租赚取租金，就要好好挑一下户型。毕竟不是自己居住，户型不宜太大，最好是60～80平方米的房子，可以提供两个人或是三个人居住最合适。第二，装修要有讲究。用来出租的房子，主要是干净、家电尽量齐全即可。因此，不必要装修得很豪华，以方便打理为主。但是基本的家用电器和家具要齐全，包括热水器、电视、冰箱、洗衣机、床、衣柜等等。其中，大部分家电和家具可以到二手市场选购。第三，要确定一个合理的价格。虽然租房是为了赚钱，但是定价不要太高。以免房子租不出去，长期空置而造成经济损失。第四，严格挑选房客。最佳的房客是刚刚毕业参加工作不久的年轻人，最好是白领阶层。他们主要出入于商业区、写字楼里，人员比较简单，而且又有足够的消费能力。另外，要明确房子有几个人居住，以免房客租下房子后转作他用。房屋在出租之前，一定要与房客签订一份详细、清楚的租房合同，明确除了房租以外其他的各项费用由谁支付、如何缴纳；房客在使用房屋的过程中造成任何损失该如何赔偿；同时也要写明房客提前终止合同后该如何解决，以维护自己的权益。住宅底商商铺投资原则及选择标准从各大城市房屋住宅市场的发展方向和发展速度来看，住宅的商业性得到了很好的发展，其中又以服务性与商业性兼具的住宅底商发展最为平稳，获得越来越多的投资者关注，其前景也很不错。如果你计划要投资住宅底商，应注意这样几个原则：（1）未来的成长空间有多大，是否还有继续升值的可能性。（2）目前的客流量如何，主要是社区本身居住的人口以及周边建筑居住的人，要谨慎地判断哪个位置的客流量较大。（3）交通条件。虽然与商业街和市场类的商铺相比，住宅底商对交通的要求不是很大，但是也要选择更便利的。（4）停车条件。大多数的住宅底商用作开饭店的较多，这时就要考虑到停车是否便利，这个因素会对发展规模产生极大的影响。对于如何选择一个合适的底商来投资，还要关注以下几点：（1）商铺的硬件条件。主要涉及面宽、进深、层高建筑情况，以及水、电、煤气、污水排放等。有专家建议较好的住宅底商的商铺面宽为8米左右，层高最好为4米左右。（2）商铺的价格。最好能够知道商铺的初始价格，就是在没有经过开发商、销售商人员包装前的价格，这样可以准确地判断出手时机，以免出价过高日后被“套牢”。（3）周边的发展趋势。尤其是未来周边大型的房地产开发规划，这有可能使你的商铺未来同时为几个社区服务，升值的空间和收益更大。我们在判断客流量的时候，不是要判断住户人数的多少，而是要根据你要销售的产品或是服务来判断其潜在的客户人数是多少，这样才能做出正确的投资计划。谨防低利率房贷中的潜存陷阱银行现在降低房贷的利率，在条件允许的情况下还能有折扣，面对这样的诱惑，本来计划买一套100平方米三居室的王小姐又动心了。既然有这样好的条件，还赶上了好机会，不妨买套再大一点的房子，一步到位算了。如果你同王小姐一样有了这样的念头，很可能就掉入了低利率房贷设下的陷阱，最后压力越来越大，甚至可能导致日后还不起贷款。2007年以前，房屋贷款利率较高，但是风险却相对较低。因为那时候能够承受高房价、高利率而买房的人，通常还款能力也比较强，利率的调整对他们影响不大，甚至是有益的。但是，低利率政策很可能会诱导一部分原本买不起房、无力偿还贷款或者不具备买大户型房屋能力的人，由于被低利率误导而做出不理智的选择。这样，一旦日后银行出台其他新的政策，或是利率上涨，他们就会立刻背上巨大的还贷压力。所以，银行在房贷这个问题上设置了五花八门的陷阱，如果我们不谨慎小心，很有可能就会被一些所谓的优惠政策误导，做出错误的判断。原本的优惠就会变成巨大的负担，那才是真正的得不偿失。在银行出台的房屋贷款的问题上，除了一些政策性的因素可能使我们做出错误的判断外，还有一些银行隐藏的“霸王政策”也会使我们落入圈套，例如提前还贷要加收费用等。不同人群房贷还款技巧自从买了房子之后，陈娇就成了“祥林嫂”，周围的朋友没听见她说过房子住得是否舒心，邻里之间的关系是否融洽。听到的最多的，就是她被房贷压得如何喘不过气来，每天早上起床后的第一件事，就是考虑如何去偿还欠银行的债。陈娇对这种状态的不满简直到了逢人就说的地步，让周围的人也替她感到压力巨大。像陈小姐这样的房奴不在少数，他们还没来得及享受到房子带来的愉悦，反倒先被巨额的房贷拖累，大大降低了生活的标准，更有甚者身心俱疲，心理健康也受到了损害。其实，还房贷虽然苦，但是选择对了还款的方法也能有四两拨千斤的功效。（1）分阶段性还款法。这种还款方式允许客户有3～5年的宽限期，在宽限期内每个月只要还几百元即可，随着收入提高可以增加每月的还款数。这种方式比较适合刚参加工作，手头资金不多的年轻人。（2）等额本息还款法。这种方法就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种方式适合收入稳定的人群。（3）等额本金还款法。这种方法是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间的推移，还款负担就会逐渐减轻，但开始几年的月供金额比较高。这种方法适合收入较高的人群。（4）按季按月还息一次性还本付息法。这种方法是指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金，适合从事经营活动的人群。想要减轻还贷的压力还可以选择转按揭的方式，就是寻找更实惠的银行让房贷“跳槽”。另外，也可以用公积金转账还贷。买房砍价有绝招去商场买东西的时候，女人都知道如何砍价，跟商家讨价还价。但是提到买房子，很多人就不知道能否讲价了。同样是作为一种商品，买房子当然也是可以砍价的，但是需要一些技巧。（1）通过中介公司买房，可以多找几家公司。毕竟他们之间存在竞争的关系，尤其是业务员也有个人利益及业绩的压力，所以也会尽力帮你争取一些优惠政策，从而使你获得更多的优惠。另外，在与中介公司打交道的时候要记住两点：首先，要对购房的意图表现得足够明显和强烈，这样才能得到中介公司的重视，他们才会愿意为你服务；其次，要选择有口碑、有实力的中介公司。（2）摸清市场行情。关键是要多看几套房，即使是再喜欢的房子也不要立刻决定，更不要当面夸奖房子，最好是挑一些毛病，不要表露出急切购买的心情，这样才能为砍价留出余地。（3）多沟通。这招主要适用于买二手房。买房之前，要多与房主沟通。因为与开发商讲价的可能性不大，而房主通常比较好说话，因为急于把房子卖出去的毕竟是他们自己。另外，有些房主可能会漫天要价，对于这种现状不必太紧张，他们可能也是想遇到个“冤大头”将房子卖个高价。这时，就更需要跟房东多沟通，尽量找到一个合理的价位。在与房东讲价时有一个技巧，如果中介公司给你的房子的报价是52万，你在与房东沟通时直接说：“50万有点贵，能不能便宜点。”这样不但可以清楚地知道中介公司是否有差价，也有可能直接获得意外的优惠。房子到手后应注意的问题当你把房子买到手，无论是期房还是现房，当所有的手续都办妥之后，千万别以为已经完全拥有了房子就能松口气、放下心来。要知道，事情还没有结束，即便房子到手了，你还有很多需要注意的问题。第一，一定要保留好所有的相关凭据，这些都是非常重要的资料。尤其是在产生纠纷时，它们都将成为有利的证据。另外，如果你能找到一个很好的房地产投资会计师，他可能会根据单据为你拿回很多钱。第二，如果你是贷款买的房，过一段时间要重新审视一下你的还贷情况，然后了解一下其他银行是否有更加优惠的政策，可以将你的贷款转出去；如果你买房是为了出租，那么每次签合同之前都要考虑一下是否需要酌情加租。第三，装修一定要计算性价比。尤其是出租的房子，没有必要装修得太华丽，但一定要有装修，这样才能提高租金。另外，装修风格不要以自己的喜好为标准，尽量大众化，这样房子才比较容易出租。第四，最好购买房屋保险。这样可以帮助你降低房屋因为出现意外而带来的巨额损失。第五，如果你想要住得舒服，除了要与邻里搞好关系，更重要的是要同物业公司建立良好的关系，因为他们认识当地的水管工、电工等很多与你的生活息息相关的人，与他们的关系融洽会给你的生活带来极大的便利。如果你买房的目的是用做投资，最好将其当做是长期投资，同时要考虑自己的现金周转能力、时间和精力。即便是买后需要套现，也要找好房产中介及经纪人，他们可以帮你实现利益最大化。