一、物业管理的特征与性质
（一）物业管理的特征
物业管理之所以能够为社会所广泛接受，是和其自身的特征分不开的。物业管理的特征具体表现为成功地实现了以下四个转变：1.变过去多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。
2.变过去那种单纯以房屋维修为主的管理为全方位、多层次为居民、租用人服务的专业化管理和综合性服务。
3.变政府部门或单位行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务方式的管理。
4.变管理单位的终身制，无业主参加的管理为由业主选择并按法律、合同、契约办事，有一定期限的，与市场经济融为一体的聘用制管理。
（二）物业管理的性质
人们通常谈论的“物业管理”，有时是指一种“管理服务活动（或行为）”，有时又指一种“行业”。事实上，不论是指一种活动（或行为），还是指一种行业，都是物业管理的一个方面。完整的物业管理应具有如下性质：
首先，作为一种行业，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。1935 年新西兰奥塔哥大学教授费希尔（A。G。B。Fisher）鉴于当时关于第一产业、第二产业的分类并未穷尽全部经济活动的现实，提出了“第三产业”理论。他把以第一、二产业产品为物质条件，生产非实物形态产品的行业，如商业、旅游业、交通、保险、金融、邮电、教育、房地产业等称为第三产业。第三产业意味着提供服务的行业，很多场合下人们又称之为服务业。房地产业属于第三产业，直接从事或提供房地产经营管理及服务的物业管理，当然也从属于第三产业，即服务业的范畴。我们当然也能从物业管理只生产非实物产品———管理和服务，是房地产综合开发发展的派生物等等得出这一结论。
同属第三产业，物业管理又具有自己特有的性质，即它是集管理、服务、经营于一体，并寓经营、管理于服务之中的产业。管理是物业管理的基本职能，它是依据物业管理公司与业主或租用人签订的合同契约进行的综合管理；经营是物业管理公司生存和发展的关键，没有经营的观念，物业管理公司将可能会因为资金的缺乏而降低服务质量甚至无法提供服务；服务是物业管理公司的宗旨和主要职能，具有长期性、综合性、全方位、无限性的特点。总的来看，服务是主要因素，管理和经营始终要围绕服务而进行。管理、经营、服务三者相互渗透，相互补充，有机联系，融为一体。物业管理寓管理于服务，物业管理的服务贯穿于整个管理和经营中。
其次，现代物业管理作为一种行为则是一种市场经营行为。这是不同于我们传统房产管理的一个最明显的标志，也是现代房地产发展的客观需要。市场经济条件下，由于物业产权的分散，想照搬计划体制下房屋管理的做法已完全行不通了。主要的原因是物业管理是一项有成本也有效益的经济活动，因此，管理的成本与效益的平衡，迫使业主采用市场这个社会评价体系来聘请独立的第三者———物业管理公司来实施。物业管理公司接受委托不是被动的，它也会在市场上通过选择物业后做出决定。另外，物业管理公司实施物业管理通常要考虑自身的利益，用市场经营的眼光看待自己的管理行为。事实上，也只有如此，物业管理公司才能较好地生存和发展。
最后，中国物业管理还带有行政管理的性质。这是物业管理富有时代特色和地域色彩的独特性质。在实行计划经济的年代，住房按计划分配，户口迁移与粮油计划供应紧密联系，人们在国内异地间的调动、迁移极其困难，这种状况使许多城市社会管理工作较为容易地开展或进行，比如计划生育工作，工人、干部由单位统一宣传落实，城市居民有居委会挨家挨户监督，几十年的实践表明是相当成功和有效的；对人口的统计与管理、预防犯罪也带来了较大的便利。但随着市场机制的建立，人员聘用制的推行，尤其是房地产市场的发展，人口的迁移变得越来越频繁，新建商住小区不断在增加，使人口发生了重新组合，原来的街道办和居委会的作用已没有过去那么大了，人员在不同单位间的频繁调职使得企事业单位不能很好地执行计划生育政策，人员的迁移也给人口管理、控制犯罪等工作带来困难，许多人成了游离于社会管理体制之外的“自由人”。政府对城市某些部分的最基层的管理因此失效，出现了管理的真空和断层。随着物业管理的推行，这些真空地带和断层历史地落在物业管理企业肩上，由物业管理企业提供的物业管理来弥补。这样，物业管理就成为城市政府管理的一个重要补充和组成部分。
明确物业管理的性质，对于制定物业管理有关方针、政策、引导物业管理健康发展，充分发挥物业管理的作用，减轻城市政府的负担，改善城市市容、市貌，提高城市形象等等，都具有十分重要的意义。
二、物业管理的类型
我国物业管理产生的时间不长，目前还正处在发展变化的过程中。同时，我国地域辽阔，各地发展不平衡，所以，还难以形成统一的适合整个国家的管理形式。与国情相适应，我国的物业管理存在各种不同的管理类型。
（一）从是否从属市场经济的角度来看
以市场经济为分界限，往往可把房屋管理划分为市场化的物业管理、行政福利型管理和行政性与专业化相结合的管理三种类型。
1.市场化的管理。该类管理有时也称作社会化、专业化、市场化、经营性的管理，它的最大特点是走社会化、专业化、企业化、经营型的道路。它是房屋产权多元化，房地产进入市场后繁衍出来的一种管理模式，是由具有法人资格的管理企业进行的统一管理和服务。这种管理和服务已不再仅仅局限于房屋的维修方面，而且包括市政、环卫、治安、供电、供水、房屋保险等方面的全方位的综合管理，还有住户需要的各类服务，如邮件投递、煤气供应、屋内维修及家电维修等，这些服务项目均由管理企业以自办或定点联系有关单位的方式予以提供。这种管理模式是在市场经济体制下孕育产生的，其管理服务是有偿的，谁受益谁负担费用。
2.行政、福利性的管理。该模式主要是公房住宅区的管理。其特点是：管理由房屋所有权单位或房管部门组建房管处（所、站）来实施，住户只有使用权，没有所有权和管理权。这类房屋管理需要的费用主要靠财政拨款或单位拨款，住户本人不需要承担或承担极小一部分。这种管理形式是计划经济体制下的产物，目前在我国仍占有较大比例，随着住房制度改革的深入开展，行政福利性的管理将逐渐减少，直至消失。
3.行政性与专业化相结合的管理。主要是政府或单位建造、购买，按一定优惠条件内销给单位职工的住宅区的管理。其特点是，房屋所有权已部分商品化，由独立核算、自主经营的专业管理部门对其实行综合管理、有偿服务和政府或开发单位补贴的管理方法。这种管理类型是计划经济与商品经济双轨制下的产物，是一种半市场化的管理。
（二）从是否拥有产权的角度来划分
从管理企业是否拥有物业产权来划分，物业管理可分为委托服务型物业管理和自主经营型的物业管理两种类型。
1.委托服务型物业管理。该类型的物业管理指房地产开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并委托物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务。这里所说的“委托”有两种类型：一是开发企业自己组建物业管理公司对所出售的房屋进行管理，一些大的房地产开发企业大多是采取这种类型。二是委托服务型物业管理是开发商以招标的方式委托给专业物业管理公司。这种类型是今后物业管理发展的方向。目前这种类型的物业管理公司为数还不多，今后若干年，随着经济体制改革的深入，这种委托服务型物业管理将会有一个很大的发展。
委托服务型物业管理公司一般只有经营管理权，而无物业产权。此类型物业管理企业可同时管理多幢房屋及至整个住宅小区，从而获得较好的经济效益。
2.自主经营型物业管理。该类物业管理又称为租赁经营型物业管理，是指房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由下属的物业管理企业管理，或专门组建从事租赁经营的物业管理企业，通过收取租金收回投资。由此可知，此类物业管理公司一般不仅拥有经营管理权而且拥有产权；不仅具有维护性管理的职能，而且更为主要的是对所管物业的出租经营，实质上是房地产开发的延续。通过物业的出租经营达到为开发公司收回项目投资和获取长期、稳定利润的目的。此类物业管理企业，多以经营综合大楼、写字楼等为主。
自主经营型物业管理与委托服务型物业管理有较为明显的差别：从产权上看，前者一般拥有物业的产权和经营管理权，而后者一般仅有物业的经营管理权而无产权；从管理上讲，前者需要刻意营造一个良好的物业使用环境，并将房地产开发中不完善的部分根据市场的需要加以完善，以创造物业的租赁条件，赢取顾主；而后者是为了保持物业的正常使用，并常常与售后服务工作结合起来。从管理的物业对象来说，前者多是商业大厦、写字楼等，而后者则多是住宅楼宇；从服务的对象上分析，前者多是以职业角色出现的人群，而后者多是以居民角色出现的人群。因此，自主经营型（租赁经营型）物业管理公司的经营目标决定了它的经营方式是积极的。它是房地产开发企业为求取长期投资效益而采取的一种经营方式。
（三）按管理主体分类
1.以房地产管理部门为主体，由下属房管站、所或成立物业管理服务组织进行管理。这类管理是以房屋管理为主的行政福利型管理。
2.以区街办事处为主成立物业管理委员会实施的管理。该模式突出了地方行政管理的作用，在实施时具有权威性，约束力较强。
3.以物业管理公司为主体进行的管理。这种模式目前在我国发展很快。
4.以财产单位为管理主体的管理。这主要用于一些大型企事业单位物业的管理。
（四）从发展商与物业管理公司合作的形式来划分
用这种标准可把物业管理分为直接管理和顾问管理两种类型。直接管理型中又可分为三类：“雇佣型”、“管家型”、“合作型”。如上海锦江物业管理公司管理的联谊大厦、启华大厦属“雇佣型”、“管家型”一类，该公司管理的上海电力大厦属“合作型”一类。值得一提的是近年来出现的一种顾问型物业管理或叫咨询型管理，颇受物业发展商的欢迎。此种顾问管理，也即专业物业顾问管理公司为发展商的物业制定全盘管理计划、管理制度及预算，提供管理软件等。顾问方式可派人常驻大厦及不派人驻大厦两类。该方法费用较为低廉。其实质是发展商与物业管理公司的一种妥协。
（五）从物业管理公司接管楼盘的财务渠道划分
利用该方法可把物业管理划分为包干型物业管理和成本加利润型物业管理。包干型管理也即大业主（发展商）或小业主（购房者）按合同契约，或按政府有关部门规定的费用，或指导价格付给物业管理公司一定费用（一般按每平方米计价或每套房屋来计），由物业管理公司按“保本微利，量入为出”的原则来承包，其亏损和盈利都由物业管理公司来承担或分享，此类属“包干型”。另一类则是成本加利润的管理，即物业管理公司所有的成本开支都须经大业主审定，然后由大业主再按比例付给物业管理公司一定的酬金，即利润。一般来说这个比例不超过15%，通常在5%~15%之间。
（六）按经营形态来划分
按经营形态的不同，可把物业管理划分为管理型、实务型、半管理半实务型三类。
管理型。主要进行产权产籍管理、物业的产权经营、中介服务和房地产经纪等，也包括物业的档案资料管理。而具体的实务管理与操作，如清洁、安保、维修、养护和公共服务，是以分包和与专业公司合同工、钟点工挂钩的服务形式分解的。但这类管理类型的物业管理公司，必须对服务进行监督、检查、考核；其服务管理功能正好与实务型专业服务公司互补。这也体现了社会主义市场经济发展中的分工细化和专业化的必然趋势。
实务型。它一般是以专业公司的形式出现的。如保安公司、绿化公司、清扫保洁公司、房屋维修公司、机电设备保养维修公司等。它们的特点是：一般自己没有物业，而是以开展物业专业服务管理为业务，工种齐全，服务质量比较高。
半管理半实务型。这种管理模式的优点在于优势互补。它一方面把自己的长处充分发挥出来；另一方面把别人的优势也充分利用过来，取长补短，优化管理组合要素，达到最佳管理效果。
除上述几种分类方法之外，还可根据引进物业管理的国家与地区的不同来划分。利用该方法，可把物业管理分为日式管理、港式管理、美式管理和巴西式管理等等。其中，日式物业管理模式具有严谨、规范的特点；美式物业管理的特点是高档，不惜代价；港式物业管理的特点是一丝不苟，处处精打细算，但又不落俗套；巴西物业管理较之以上模式，也有自己的特色，主要是采取公寓式的物业管理，人员少、分工明确、管理井井有条。
综上所述，由于区分的标准不同，区分的角度不一，物业管理存在着多种多样的类型和模式。而物业管理公司在接管物业后选择何种模式进行管理时，切忌照抄照搬，一定要结合自身的情况创造出一套符合国情、市情、物业特点的物业管理模式。
三、物业管理的内容
物业管理的主要对象是住宅小区、综合办公楼、商业大厦、宾馆、厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多层次多元化。总的来看，物业管理涉及经营与管理两大方面，包含服务与发展两大部分，涉及的工作内容比较繁琐复杂。归纳起来，可把物业管理的内容分为以下三个方面：
（一）基本管理与服务
基本管理与服务是指物业管理企业直接针对物业和所有业主的各项具体管理，有人把它称为公共管理。归纳起来，它一般包括“八大管理”，即房屋维修管理、房屋设备管理、环境卫生管理、治安管理、供暖管理、消防管理、装修管理和车辆交通管理等等。
1.房屋维修养护管理。主要内容包括房屋的质量管理，房屋维修施工管理和房屋修缮行政管理等等。对物业管理企业来讲，房屋维修管理主要指前两种。
2.房屋设备管理。主要包括给排水管理、电梯管理和供电管理三个部分。
3.环境环卫管理。具体包括环境管理、环卫管理和绿化管理三个方面的内容。
4.治安管理。主要通过值班、看守、巡逻等防止事故发生以及处理突发事件等等。
5.供暖管理。包括燃料供应、锅炉操作、设备维修和用户管理等诸环节。
6.消防管理。如消防设备的维护、保养与更新等等。
7.装修管理。如对装修单位资格的管理、装修行为的管理等等。
8.车辆交通管理。如机动车辆的进出和停放管理等。
（二）综合经营管理与服务
综合性经营服务是一个全方位、多层次的服务，它包括了小区或大厦租户或业主的衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。
1.衣着方面。如洗衣（尤其是干洗）服务；制衣、补衣服务等。
2.饮食方面。如快餐盒饭、送饭服务；音乐茶坊；燃料供应及代送服务等。
3.居住方面。如房屋看管；房屋装修；房屋清洁；搬家服务；物业租售代理等。
4.行旅方面。如单车出租；组织旅游等。
5.娱乐方面。如美容美发服务；组建棋牌社、读书社、桥牌俱乐部、影视歌舞厅、健身房、游泳池、网球场等并提供服务等。
6.购物方面。如果菜供应服务；设立小商店，供应日用百货等。
7.其他方面。如绿化工程服务；为业主或租户提供的代订代送牛奶、代送报纸杂志、代送病人就医、送药、代住户搞室内卫生、洗衣物、代雇保姆、代订购车船机票等等。
（三）社区管理与服务
主要是协助街道办、居委会（家委会）进行社区精神文明建设等管理活动。如：组织和开展各种各样的活动，包括：“五好家庭”的评奖活动、见义勇为业主或租户颁奖活动、业主或租户义务植树、义务清洁活动等等。
不难看出，基本管理与服务是物业管理的根本，综合经营管理与服务是物业管理扩展和方便住户的保证，社区管理与服务是顺利进行物业管理的关键。作为一个完整的、有生机和活力的物业管理，上述三者是不可或缺的。所以物业管理企业应针对小区或大厦的实际情况，找出更科学、更符合实际的管理办法，把它们有机地结合起来并做得更好。
复习思考题：
1.什么是物业？完整把握“物业”的概念，需要注意哪几点？
2.物业与房地产、不动产、房地产业有什么关系？
3.什么是物业管理？完整理解“物业管理”的概念，应把握几个方面的问题？
4.物业管理与房地产管理、社区管理各有什么关系？
5.谈谈我国内地物业管理的产生、发展及其成就？
6.我国物业管理有哪些特征及性质？
7.物业管理一般有哪些类型？
8.物业管理一般有哪些内容？
