计算机技术和通信科技的发展，为我国智能大厦的建设提供了一个良好的条件。目前，我国已经建设了不少智能大厦，如何搞好这些智能大厦的物业管理，已成为业界人士普遍关注的问题。为此，本节将主要介绍智能大厦物业管理的概念、主要内容以及管理重点。
一、大型智能商厦物业管理的内涵与要求
一般而言，所谓智能大厦物业管理，一般是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在智能大厦综合管理系统（IB MS）综合管理平台的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收并投入使用的大厦建筑、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理。同时对大厦建筑的环境、清洁绿化、安全保卫、租赁业务、机电设备运行维护实施一体化的专业管理，并向大厦的使用者和承租户提供高效和完善的优质服务。智能大厦的物业管理将有效地实施对大厦的设施和场地的管理，充分发挥大厦物业的使用价值，并使物业保值、增值。由此可见，智能大厦物业管理和一般物业管理概念的不同之处，就在于它是在智能大厦综合管理系统（I BMS）综合管理平台的支持下进行的，具有明显的智能性。
智能大厦物业管理和普通大厦一样，也具有以下几个基本要求：
其一，必须切实作好消防安全和治安保卫工作。大厦的设备管线一般都比较复杂，各种管线中电线、电缆线、燃气管道等的任何泄露或设备维修中产生的火花以及设备老化、过载等隐患，都有可能酿成严重的火灾事故。另外，大厦的工作单位通常比较多，人员进出往来频繁，人、财、物相对集中。一旦发生火灾事故或治安问题，都将造成较大损失。所以，大厦物业管理既要搞好消防工作，也要做好治安保卫工作。
其二，要充分保证电梯的安全运行和水、电、暖、气等的供应。电梯的安全运行体现了物业管理的水平，反映了物业管理公司的形象。更重要的是，它直接影响着智能大厦的正常使用与运行，关系到客户的工作效率高低和是否受到精神损害与生命威胁。因此，必须保证智能大厦电梯的安全运行。同时，大厦的水、电、暖、气等的供应也同样非常重要。哪一项不能保证，都会影响到客户的正常工作。尤其是缺少电，可能让客户的工作几乎无法开展。所以，充分保证大厦内的水、电、暖、气等的供应，特别是电能的供应，保证通讯的畅通无阻，是高层大厦对物业管理的一项基本要求。
其三，要注意保持大厦优美、舒适、和谐的环境。一方面，客户选择大厦及对大厦物业管理水平的考察，除了地理位置、价位等因素外，更重要的是看大厦的环境如何；另一方面，优美、舒适、和谐的环境也能促进客户保持精神和身体的良好状态，以便提高工作效率。所以，搞好大厦物业管理，为客户，也为自己提供一个优美、舒适、和谐的环境，势在必行。
然而，大型智能商厦毕竟与普通大厦不同。因此，实施大型智能商厦物业管理还应满足以下特殊要求：
第一，保护好智能化的设备设施。智能化的设备设施是智能大厦使用和运行的基本条件，也是最为关键的前提。如果重要的设备设施出了问题，大厦不但可能暂时沦为一个“废物”，还有可能影响到客户的生命和财产的安全。尤其会影响到客户的商品交易活动，让客户蒙受巨大的损失。所以，物业管理公司一定要把保护好智能化的设备设施作为一项重要的工作认真做好。
第二，配备高素质的物业管理人才。智能化的设备设施需要高素质的管理人才来操作和管理，同时智能大厦高水平的管理与服务也需要高素质的管理人才来创造和提供。也就是说，智能大厦物业管理应该是与高素质的物业管理人才联系在一起的。没有高素质的物业管理人才，就不可能真正搞好大型智能商厦的物业管理。
第三，充分发挥智能管理系统（IBMS）综合管理能力的优势。智能大厦物业管理与传统物业管理在管理模式上的最大区别，就是智能大厦物业管理借助于自身IBMS 的综合管理功能，使智能大厦物业管理模式与智能大厦IBMS 的综合管理模式相适应、相互配合，通过IBMS 对物业管理的支持，加强和促进大厦物业管理的先进性和全面性。所以，开展大型智能商厦的管理，必须充分发挥智能管理系统（IBMS）综合管理能力的优势。
二、大型智能商厦物业管理的内容与重点
智能大厦物业管理的内容不仅包括原传统物业管理的内容，即房屋管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护等，也增加了新的管理内容，即固定资产管理、租赁业务管理、租房事务管理，同时也赋予了房屋管理、安全保卫、设备运行和维护新的管理内容和方式。
1.日常事务管理。智能大厦日常事务管理实质上是属于大厦办公自动化事务处理的一部分，其主要工作是对有关日常管理文件的自登录生成、流程控制、事务处理与查询以及统计直到办结归存的全面管理。
2.固定资产管理。智能大厦的固定资产管理是物业管理的重要内容，是指用于库存物资及大厦固定资产的有效管理与追踪，建立固定资产管理数据库、登记固定资产的产权、价值、折旧、保险、状况等资料，并建立关系数据库，记录出入库记录、设备完好率状况、放置位置、专职保管员，通过数据的统计和整理，有效地跟踪和管理设备和库存物质资源。
3.租赁业务管理。其主要工作内容是管理大厦内租赁面积的出租和使用情况以及承租户的资料，建立租赁业务管理数据库，登录相关各种费用的统计和汇总、承租户使用年限，并与智能大厦相关系统相结合，实施水、电、暖等费用及管理费的核算和收缴。
4.租房事务管理。其主要工作内容是受理承租户的咨询与投诉，收集大厦与物业管理的相关信息，向物业管理的高层人员提供决策参考依据。
由于智能大厦的自身特点，智能大厦物业管理的重点内容应该是高科技结晶的现代化物业建筑设备设施的管理。因为只有搞好物业建筑设备设施的管理，智能大厦才具有了发挥作用的基础和条件。
三、大型智能商厦物业建筑设备管理
智能大厦物业建筑设备管理是确保智能大厦综合管理系统（IBMS）正常运作的基础与保证，也是扩展和提升服务功能的前提。智能大厦集中了现代高新科技提供的最新设备和产品，这些设备和产品组成的系统为实现智能大厦一流的服务提供了保证。但如果由于保养不当或管理不善而导致设备设施的效益发挥不出来，其损失将是非常巨大的。
智能大厦物业建筑设备管理是一门综合的技术。作为一名智能大厦的物业设备设施管理人员，必须在一定程度上掌握智能大厦所涉及的各门技术知识（如建筑、结构、环境、楼宇设备、信息工程、自动控制等），同时还应具备技术经济学、价值工程等方面的分析能力。对智能大厦物业设备设施管理人员，尤其是高级管理人员的素质要求是很高的。除人员素质外，要管理好智能大厦的现代化设备设施，还必须建立一套严格的管理方法和科学检修、保养计划以及细致周全的岗位责任制和交接班制度。
一般来说，智能大厦建筑设备管理包括设备运行管理与设备维护管理两个方面。
1.建筑设备运行管理。设备运行管理是保证设备正常运行和完好率的重要环节，其管理的主要内容包括：制定系统操作规程、操作员责任界面以及交接班制度等等。
系统操作规程。制定系统操作规程的目的是确保设备和系统的正常运行，达到设备最佳的性能和体现系统设计目标，同时规范设备和系统运行的基本操作。智能大厦设备与系统运行的操作规范，通常应具有以下主要内容：（1）操作员进入系统、输入操作者编号和密码；（2）通过图形方式检索设备运行状况的操作；（3）设定设备故障报警或撤销报警以及设备报警信息与确认；（4）设备手动方式的控制和调节；（5）控制程序的手动方式执行；（6）设备运行时间的累计；（7）设备预防性维护提示；（8）设备运行参数和统计报表的打印；（9）操作员交班时，退出系统操作；（10）操作员填写和签署值班日志。
操作员责任界面。操作员责任界面主要包括设备运行和报警信息的确认与处理，其含义是指当系统处于正常运行时，监控管理计算机CRT 显示系统总图，当发生设备故障报警或运行状态过限报警时，CRT 上立即弹出故障设备位置图或设备运行图，操作员应在规定的时间内（如30 秒内）完成对该设备报警的确认，操作员在CRT 图形上确认报警点后，应立即通知工程维修部门进行检修。操作员并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志，其内容包括：报警点地址号码、报警时间、确认时间、报警状态（故障或过限）、复核结论等。
交接班制度。操作员在交接班时，交班人员应退出自己所监控管理的计算机，接班人员应以自己的编号和密码进入自己所监控的计算机，保卫部门和工程管理部门将按进入系统操作人员的编号来进行系统和设备的安全管理，以便必要时查证。
2.设备维护管理。设备维护管理主要分为故障性维修和预防性维护两类。所谓设备故障性维修，是指设备或系统器材由于外界原因或产品质量问题造成意外事故而使设备或系统器材损坏时所进行的紧急维修。而预防性维护则是在设备使用期内进行的定期保养和检测，以防止设备和器材可能发生的故障和损坏。预防性维护保养也包括改良性维护，即对设备与系统的更新和改造提升，从而保证设备和系统能够不断的满足智能大厦功能的需要。
搞好设备预防性维护管理工作，需要设备管理人员对自己所管理的设备情况进行全面深入的了解，及时对设备的故障做出可靠的诊断。建筑设备的调查诊断一般可分为四个阶段，即（1）预备调查。是指根据竣工图纸文件、各种管理台账、物业管理人员、业主以及使用者提供的资料进行现场确认，为今后的诊断确定调查对象。其主要内容是确认机能故障的程度和范围、今后进行设备诊断的实施条件、进行诊断维修的制约条件，如维修作业的时间、空间限制等等；（2）一次诊断。是指对预备调查中所选定的对象，进行目视、听觉、触觉等的感官调查，管理数据的分析调查，做出初步的诊断；（3）二次诊断。是在设备系统的运行状态下，用检测仪器收集和分析各种数据或是取样进行分析。根据分析的结果可以做出定量的诊断。对于空调设备要进行供冷期和采暖期的调查，因此，诊断所需的时间约6 月~1 年。（4）三次诊断，即对大型机器进行分解分析。一般靠制造厂派员来实施。
在搞好建筑设备的调查诊断的同时，管理者还要编制好预防性维护保养计划，并切实按照计划来实施设备维护管理工作。
四、大型智能商厦物业管理信息系统
智能大厦物业管理信息系统，也可以说成是物业管理办公自动化系统（BOA），或者说是楼宇自动化系统（BA）和办公自动化系统（OA）的交叉功能系统。它是一个由物业管理人员和计算机等组成的，能进行智能大厦服务管理信息的处理、维护和使用的完整的软硬件系统。通常，一个智能化写字楼的物业管理信息系统应主要包括以下八大基本功能：
1.入伙管理功能。根据业主或租户提供的售楼通知单或租赁通知单等资料建立业主或租户档案，并能对该档案进行相关地处理，如增加、删除、查询、统计、打印等等。
2.装修管理功能。业主或租户提交的装修资料，如装修图纸，装修合同、装修负责人、联系电话等，以及装修过程中的违章装修情况，如违章类别、罚款金额等都将存入装修档案。物业管理人员根据该档案，能方便地实施装修管理。
3.收费管理功能。根据大厦实际情况定义收费项目和标准，产生收费标准档案。然后根据用户的实际情况据此计算应收费用金额。收费情况计入收费档案，据此可生成每月的收费报表。
4.投诉管理功能。能对来自不同渠道的投诉进行分类，并转至相应的部门去处理。投诉情况和处理结果要记入投诉档案。根据投诉档案可产生投诉情况的统计、分析报表。
5.设备管理功能。把设备的相关资料分别存入设备档案、设备维修档案及设备运行档案。并据此进行设备管理。
6.文件管理功能。能对国家物业管理方面的法律法规、大厦物业管理规章制度以及特殊用户制作的文件进行管理。具有对上述文件进行制作、修改、查询、打印，发送等功能。
7.绿化与清洁管理功能。能将绿化与清洁的有关信息存入档案，并进行管理。
8.消防管理功能。通过消防设备档案和消防管理档案，及时地对消防情况进行处理，杜绝和减少消防事故的发生。
上述八大功能只是一个智能大厦物业管理信息系统的基本功能，要搞好智能大厦的物业管理工作，仅有这些功能是远远不够的，它还需要进一步的对大楼的供热、空调、供水、电气、电梯、灯光、音乐、应急、防火、防盗、监控、闭路电视、电话传真、计算机通信、购物、保健等整套设施实现全面的自动监测和控制，即采用智能化的管理信息系统来提高智能大厦的管理和服务水平。
目前，我国计算机技术发展很快，很多计算机公司，如清华同方、华族软件公司等都编写了大厦物业管理信息系统软件。今后，智能大厦物业管理信息系统的发展会越来越快，其功能将会越来越齐全。与此相适应，智能大厦物业管理的智能化程度也将越来越高。
复习思考题：
1.什么是智能大厦？它有什么特点？
2.谈谈智能大厦的产生与发展？
3.智能大厦有哪几大系统？
4.谈谈大型智能商厦物业管理的内涵与要求？
5.大型智能商厦物业管理的内容与重点如何？
6.大型智能商厦物业管理信息系统主要包括哪八大基本功能？
〔内容提要〕
一般把具有一定规模、基础设施比较齐全的居住区，称为住宅小区。住宅小区通常包括普通住宅区、高级公寓住宅区、花园别墅区以及其他类型住宅区。而大型商厦则主要指功能复杂的综合楼宇，它主要包括写字楼、商场以及商场酒店等各种企业办公、商务及经营的场所。高级公寓、别墅、写字楼及大型商厦因其特有的物业属性而具有特殊的物业管理规律。本章将主要介绍高级公寓、花园别墅、写字楼、商场以及宾馆酒店几类典型物业的物业管理内容、要求、特点及组织实施等。
