超市选址释义
超市选址是指选择适合超市经营特点与经营环境的区域与店面。店址选得好，超市经营就成功了一半。
超市选址首先需要明确超市的经营定位，不同的经营定位，其选址的标准就会不同。经营定位是指对超市经营范围、经营规模、经营性质等框架的确定，解读的是经营什么商品，选择或设计什么业态，确定投资额度、经营面积、如何实现规模发展等。在我国，通常中小型超市适合选在社区、闹市区，或同大型卖场组合；大型综合超市则适宜选在经济发达商区和商业繁华的交通道口；小型专业超市一般适宜选在专业市场集中的区域；大型专业市场则可以选在城郊交通便利的区域。同时，还要深入其他意向区域，调研该地区的消费能力、消费习惯、交通路线等条件，最终确定其是否符合经营要求。
超市商圈
超市商圈是指超市所能有效吸引消费群体的地理范围。在一定的销售范围内，超市商圈的规模是相当稳定的，但受商圈四周居住与商业环境的影响，往往不是规则的圆形。
商圈的大小同超市规模、商品结构、经营特色及店址周边的商业环境、交通状况等要素密切相关。如果超市规模大、商品结构丰富、配套服务完善、品牌知名度高、周边商业繁华、交通便利，则商圈范围就相对大，反之就相对小。同时，商圈同超市所在的竞争环境也存在密切关系，周边区域同类超市越多，其所能分割的商圈就越小，但同区域专业超市分布集中，各自共享的商圈反而会增大。很多超市开设免费班车，一方面是为了给顾客提供购物便利的条件，另一方面就是为了扩大商圈。
根据吸引消费群力度的强弱，商圈通常分为轴心商圈（或核心商圈）、次级商圈（或二级商圈）、外沿商圈（或边缘商圈）。对于大企业圈，为便于消费行为分析与营销策划，还可以增设四级、五级商圈。
解：商圈决定着超市销售额的大小。同时，不同层级的商圈决定着超市销售额的比例，通常，一个超市约75％的销售额是由轴心商圈的顾客带来的，约20％的销售额是由次级商圈的顾客带来的，约5％的销售额是由外沿商圈的顾客带来的。了解商圈，可以利于超市有针对地拟订销售策略。
不同零售业态的商圈范围划分会有很大差别。
说明：划分商圈可不考虑流动人口，但需考虑消费群体的购买力。二级、三级城市适度人口比例应层级递增30％图解：由于超市的销售辐射能力受其业态的影响，不同业态的超市其商圈层级范围与各层级的销售能力是不同的。便利店适合在社区附近设店，满足的是周边0、5km内300左右的顾客消费。中型超市需要满足2、5km内2万～5万顾客的消费需求。综合超市需要满足5km内5万～10万顾客的消费需求。仓储式商店购物中心需要满足15km内15万～20万顾客的消费需求。无法满足足量的购买力，超市经营就难以维持。
随着零售业的快速发展，受地域分割及商品与服务同质化的影响，独立设址的超市商圈正在逐步缩小。而随着商业复合业态与交通的发展，仓储式商店、大型购物中心及组合业态超市的商圈却在相对扩大。
选址调研分析
为了选择最佳的商业位置，超市需要对初步选定的可设店址区域进行深入的调研分析。并通过调研分析来调整经营定位，制定可执行的经营方案。超市选址涉及的范围非常广，主要调研的课题包括城市商业环境和商圈商业环境。
一、城市商业环境调研
城市商业环境调研主要是对城市投资环境进行的调查分析。城市商业环境调研一般包括城市地理环境、行政区域划分、季节气候、常住人口数量、流动人口数量、文化习俗、收入水平、商业政策、商业分布、商业竞争、商业趋势等要素。
在我国，受消费能力、消费观念的局限，先进的零售业态都基本是从经济发达的大城市起步，然后在各大城市扩展，并逐步向二级、三级城市渗透。投资大型超市，首先应选择在人口数量大、人均收入水平高、商业活跃且投资政策优惠的大型省级城市，并要考虑该类城市的超市布局、竞争状况与发展趋势。而投资中小型超市，通常不需要进行深入的城市商业环境调研。
二、商圈商业环境调研
商圈商业环境调研是对商圈范围内的消费市场进行调查分析，也可包括对意向投资区域范围的多个商圈进行调研分析与对比。
商圈商业环境调研一般包括
商圈
人口数量与分布、性别比例与年龄结构、收入结构、购买行为、商业竞争格局、交通条件、店址条件、能源供应、投资规模与经营成本、发展潜力等要素。
商圈商业环境调研最关键的三个指标是人口数量、消费水平和消费习惯，其次就是店面位置、面积与布局。目前，受国家银根、地根紧缩政策的影响，地产企业纷纷转向商业地产，致使商业跟着地产走的现象非常普遍，从而削弱了选址优势，这就对超市的策划能力提出了更高的要求。另外，受地理环境与商业竞争的影响，选到一个理想的店址非常困难，这就需要通过综合评价，择优选取，同时还需进行投资回报分析。连锁超市可以设计出原则性的标准，以供选址参照。
三、选址投资分析
投资分析是对投资收益与风险的数据化评价。
投资最直接的目的是赚取利润，但任何商业都难以避免投资风险。为了清楚需要投资多少钱、能够获得多大利润、可能承担多大的损失，就有必要根据初步选址进行投资回报分析。
投资
投资分析属财务管理范畴，需要依据专业的分析方法和详细、准确的财务数据来进行分析。同时，针对连锁超市，还需要结合整体的战略布局，考虑关联的投资效益，所以，大型连锁超市必须由专业的财务班子来进行全面的投资分析。但专业的财务投资分析方法比较固化，财务术语也比较难懂。为了简化分析的程序，提高分析的实效性，对于单体店或连锁规模不大的超市，可以选择关键的分析指标，采用通俗的方法来进行投资分析。
围绕效益最大化问题，在暂不考虑资本运作、品牌资产、连锁效益及资本时间价值等财务分析数据的条件下，淡化财务专业的分析思路，超市投资者最关心的财务基本数据主要是月租、投资总额、月销售收入、商品毛利率、经营管理成本、净利润率、年度收益、投资回收期。也就是说，投资者关心的是投资多少钱，赚多少利，什么时候能收回投资成本。针对投资者关心的问题进行投资分析就基本能掌握选址设店的投资价值。
全面、准确地获取第一手财务数据是进行超市投资分析的基础和前提，连锁超市可以参照兄弟店的财务数据进行新店的投资分析，新开超市，可以通过收集同行业的财务数据进行选址投资分析。
超市选址投资分析的数据比较多，主要涉及年度收差分析、盈亏平衡点分析、经营安全率分析及投资回收期分析。
1、年度收益分析
年度收益通常指年度营业利润，不含营业外收支，其计算公式为：
主营业务利润＝销售收入－销售成本－销售税金及附加营业利润＝主营业务利润＋其他业务利润－期间费用利润总额＝营业利润＋投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出净利润＝利润总额－所得税
其中销售收入指主营业务收入净额，销售成本指商品进价成本，销售税金及附加包括消费税、营业税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等。
其他业务利润是指进场收入、广告支持收入、出租出借包装物收入、出租固定资产收入等其他业务收入减去相关业务成本费用及业务税金及附加所得利润。
期间费用由营业费用、管理费用、财务费用构成。营业费用是指企业购、存、销环节发生的物流费、广告费、经营人员工资及福利等各项费用，管理费用主要含管理人员工资及福利费、业务招待费、坏账损失等行政办公及组织经营活动开支的各项费用，财务费用主要含利息净支出、手续费等筹资环节支出费用。
投资收益是企业在一定会计期间对外投资所取得的回报，包括对外投资分得的股利和收到的债权利息，以及投资到期收回或到期前转让债权的款项高于账面价值的差额。
补贴收入是经营特种商品按国家规定取得的补贴。营业外收支是发生的同企业经营无直接关系的各项收入与支出，包括固定资产盘亏盘盈、罚款收入与支出、对外索赔收入与对外理赔支出、援外费用、捐赠等款项。销售收入、销售成本通常不含税价，所得税按国家税率执行。
超市属长线投资项目，新超市都会存在一段时间的市场培育期，所以年度收益最好测算在5年以上。受市场环境影响，各年度预算还应适当考虑财务指标可能存在的增减比例。如果连锁超市的某处选址具有战略意义，投资分析还可以预估潜在收益。
2、盈亏平衡点分析
盈亏平衡点是指营业毛利收入与费用支出相等的营业额，也指净利润为零的营业额，又称“保本营业额”。测算盈亏平衡点主要是为了了解达到多少销售额才能确保超市经营不亏损。其计算公式为：
保本营业额＝固定费用÷（毛利率－变动费用率）变动费用率＝变动费用÷营业额×100％。
毛利率＝（销售收入－销售成本）÷销售成本×100％固定费用是指不随销售额变动的相关费用，主要包括租金、固定资产折旧、人员工资、办公费用等。
变动费用是指随销售额变动的相关费用，主要包括采购成本、广告费、运输费、招待费、能源费、营业税、分摊费用等。其中，不成比例变动的广告费、招待费、分摊费用等也属于半变动成本。
3、经营安全率分析
经营安全率是超市投资盈亏的安全系数，属于投资风险评价指标。其测算公式为：
经营安全率＝（预计营业额－保本营业额）÷预计营业额一般认为，经营安全率大于30％为优质收益店；经营安全率大于20％且小于30％为良好收益店；经营安全率大于10％且小于20％为普通收益店；经营安全率小于10％为不良收益店。
4、投资回收期分析
投资回收期是投资回收的时间段。其测算公式为：
投资回收期＝总投资额÷月（或年）收益。
投资小型超市，计算投资回收期可以不考虑资金的时间价值，投资大型超市，计算投资回收期通常需要考虑资金的时间价值，并要考虑市场培育期。
四、超市消费水平评价
超市的收益同消费群体的消费水平密切相关，了解消费水平，有利于提高投资回报分析的准确性。
说明：以上为2006年6月测算数据
表解：①一级城市通常为人口在500万以上或经济发达、消费水平较高的省会城市或大城市。
②二级城市通常为人口在300万以上或经济发达、消费水平较高的大中城市或一般省会城市。
③三级城市通常为人口在100万以上或经济发达、消费水平较高的中小城市。
④四级城市通常为除以上三级以外的其他城市。
