④新风量控制。系统风量的调节会导致总新风量的变化，为此，在需要维持新风量不变的场合，有必要采取恒定新风量的措施。不同区域的新风比不同，而总送风量中新风比只会有一个，这就给新风量供应带来了很大的困难。简单的控制方法是在运行过程中始终维持设计的总新风量不变。这对于改善室内空气品质很有好处，当然能耗也增加了。
3.风机盘管的监控
风机盘管是半集中式空调系统的末端装置，与新风系统配合使用，实现对房间内空气进行调节。
风机盘管由风机和换热器盘管组成，以冷冻水或热水作介质，并使空气以射流方式送入室内。换热器盘管有二管制和四管制两种形式，前者是用一对供、回水管路，只在夏季给盘管送入冷冻水，冬季停止使用的称为两管制单冷水式风机盘管，或夏季送入冷冻水，冬季对盘管供热水，称为两管制冷热水两用式风机盘管。后者是把加热盘管和冷却盘管分开，各自均有一套供回水管路，故冷、热水系统可分别调节，不需按季节进行“转换”。风机盘管中的风机一般具有“高”、“中”、“低”3挡速度，以适应不同房间和场合的温度调节需要。
风机盘管机组的主要优点是设置灵活，各房间均有独立装置进行控制调节室温，房间无人时可自行关闭机组，并且不影响其他房间的使用，因而可以节约能源，降低运行费用。
对风机盘管系统的控制，一般采用就近安装手动调节恒温器进行控制。
(二)空调系统的维护管理
对空调系统的维护管理主要包括对空调系统的日常维护和运行管理两大主要内容。空调系统的日常维护是指物业管理企业及时发现空调系统在运行过程中出现的问题，并能够及时处理，保证空调系统的正常运行，使建筑物的使用功能得以最大限度的发挥；空调系统的运行管理是指根据建筑物实际情况确定空调系统的运行方案，使空调系统能够在节能、合适的状况下工作，既满足使用者的要求，又可以达到经济运行的目的。
1.空调系统的维护管理
(1)空调机组的维护
空调机组的维护主要包括空调机组的检查及清扫。空调机组的检查和清扫需要在停机时进行，一般2~3人一起按照事先规定的程序进行。检查时关闭有关阀门，打开检修门，拆卸空调机组内部的过滤网，检查盘管及风机叶片的污染程度，并彻底进行擦拭清扫，在清扫时检查盘管及箱底的锈蚀和螺栓紧固情况，并在运转处加注润滑油。将过滤器在机外冲洗干净，晾干后再稳固安装上去，如发现有损坏应及时修复或更换。
内部检查完毕后，关闭检修门，打开有关阀门，然后把空调机组外体擦拭干净，再进行单机试车。单机试车时必须注意运行电流、电动机温升、传动装置的振动及噪声等是否正常。单机试车结束后再进行运行试车，运行试车时检查送风温度和回风温度是否正常，进水电磁阀与风阀的动作是否可靠正确，温度设定是否灵敏等。一切正常后，该空调机组可以正式投入使用。
(2)风机盘管的维护
风机盘管其实是一种表面式换热器，安装在空调房间出风口处，需在风机盘管下设置凝结水集水盘，盘中有泄水孔接入凝结水管路，可及时排走凝结水。为保证风机盘管能够正常工作，应注意以下几点。
①风机盘管的进、出水管上应设软接头、截止阀；进水管上设过滤器；出水管上宜设电动二通(或三通)阀，以便进行水量(或水温)的调节。
②风机盘管水系统在安装好后，要进行进出水管的清洗。由于盘管的管径较小，初次使用前冲洗干管时，污水不能通过盘管。因此，要安装旁通管。
③冬季取暖时，盘管内的热水温度应低于65℃，不宜将蒸汽作为热媒。
④经常清洗风机盘管回风口的过滤器，并对盘管定期拆卸除垢。
⑤经过室内的冷冻水管要保温，凝结水管敷设在技术夹层中时也应保温。
⑥风机轴承为含油轴承时，每年加油一次，以防止噪声增加。
(3)换热器的维护
换热器的维护包括换热器表面翅片的清洗和换热器的除垢。清除垢层常用的方法有压缩空气吹污、手工或机械除污和化学清洗。
(4)制冷机房的维护管理
制冷机房的维护管理主要是对安装在其中的制冷设备的管理和维护，制冷机房的管理目的是保证制冷设备的安全运行，制冷机房管理的关键是监控系统的运行状态，一旦系统发生故障，能及时采取相应的措施并发出信号，以保证系统安全运行。
制冷机房的维护管理工作主要有如下几个方面。
①经常检查滤网、油位、油温、油压，发现异常应及时处理。
②经常检查润滑部位，如轴承温度、声音是否正常。
③常用阀门丝杆和螺母之间，要定期注油润滑，润滑油器具要经常检查，定期清洗或更换。
④检查有关部位的压力、温度、液位。
⑤检查传动皮带、链条的紧固情况和平稳度。
⑥检查设备运行中有无异常振动和杂声。
⑦检查控制计量仪表与调节器的工作情况。
⑧检查安全阀、制动器及事故报警装置是否良好。
2.空调系统的运行管理
(1)制定系统或设备的操作规程
操作规程是使系统或设备从静止状态进入到运行状态，或从运行状态回复到静止状态的过程中应遵守的规定和操作顺序。这种规定和操作顺序对于由众多设备组成的智能化系统或大型设备来说是至关重要的，因为稍有不慎就会对设备造成损害，甚至造成灾难性事故。为了使系统或设备的启/停过程都能安全、正常地进行，应该把相应的、规范的操作规程简明扼要地书写清楚，以减少人为误操作所造成的损失和危害。
(2)集中式空调系统的运行调节
空调系统在全年运行中，由于空气热湿负荷的变化，使得整个系统必须根据负荷的变化进行运行调节，才能保证室内温、湿度的要求。集中式空调系统的运行调节方法主要有以下4种。
①露点控制法。如果只有室外空气状态发生变化，可以采用露点控制法，即只需要把喷水室(或换热器)出口的空气状态按需要进行控制，就能保证需要的送风状态，同时也保证了需要的室内空气状态。
②温度调节法。温度调节有两种方法，一种方法是用阀门调节盘管内冷冻水或热水的流量；另一种方法是调节新风旁通阀，使部分新风不经过盘管而通过旁通管，改变加热新风和旁通新风的混合比例。
③湿度调节法。温度调节有控制露点温度和控制送风水蒸气分压两种方法。控制送风水蒸气分压就是改变送风状态的含湿量，在冬季可以用喷蒸汽加湿的方法，在夏季可以用固体或液体吸湿剂减湿的方法。
④风量调节法。在负荷变化的情况下，用调节风量的方法来保证室内空气的温、湿度要求是一种有效且节能的方法，这种系统统称成为变风量系统，风量的调节可通过风机变速或风量调节阀等实施。
(3)制冷机组的运行管理
在蒸汽压缩式冷水机组的运行管理过程中，要注意制冷剂的安全使用。氟利昂类制冷剂泄漏时，若与明火接触，便会分解出剧毒物质光气，另外，氟利昂对大气中的臭氧层的破坏极其严重，将会危及人类健康及地球的生态平衡，所以氟利昂安全使用的首要任务是减少泄漏，提高制冷剂的回收率。氨类制冷剂易燃、易爆，因此要防止制冷剂泄漏，在氨制冷机房里要有可靠的安全措施，如氨浓度报警装置、事故排风装置等。
第三节给排水系统监控管理
给排水系统是任何建筑都必不可少的重要组成部分，对智能建筑尤其重要，因为智能建筑大都是多功能的高层建筑，对生活用水及防火设施用水要求非常严格。建筑给排水系统的主要任务是在建筑物中经济、合理、安全、可靠地为人类生活和生产活动提供充足、优质的水，并将使用后的水进行一定的水质处理使之符合环保要求后再排入城市管网或自然水系统。广义上的给排水系统包括城镇给排水、热水和饮水供应、消防给水、建筑排水、建筑给水、建筑小区给排水和建筑水处理等多项内容。本书所涉及的是一般建筑物的给排水系统，包括生活给水系统、生活排水系统和消防水系统，这几个系统都是物业设备自动化系统重要的监控对象。
一、生活给水系统的监控
给水系统是将城市给水管网或自备水源的水引入建筑物内，送至各种用水设备，并满足各用水点对水量、水压和水质要求的冷水供应系统。给水系统是整个建筑必不可少的重要组成部分，许多新建的高档建筑，如写字楼、高档办公楼、会展中心、星级宾馆、医院等，除了有冷水供水系统外，还有生活热水供水系统。生活给水系统主要是对给水系统的状态、参数进行监测与控制，保证系统的运行参数满足建筑的供水要求及供水系统的安全。
现代建筑中常见的生活给水系统有3种方式：高位水箱给水方式、水泵直接给水方式和气压给水方式。无论是何种给水系统，其构成设备基本是相同的，主要由水泵、水箱(罐、池)、管道、阀门等组成，因此，各种给水系统的监控也有其共通性，主要体现在以下几个方面。
①测量：水箱或水池的水位、压力。
②报警：水箱或水池水位越限，水泵发生故障时报警。
③控制：控制水泵的启/停；根据对水压或水箱液位的监测结果，控制投入运行的水泵的数量；根据各水泵运行时间，实现主、备泵自动切换，平衡各泵运行时间。
④管理：通过计算机累计各设备运行时间，并据此制订设备的检修保养计划。
(一)高位水箱给水系统监控
1.系统工作原理
高位水箱给水方式，即在建筑的最高楼层设置高位供水水箱，用水泵将低位水箱水输送到高位水箱，再通过高位水箱送给给水管网供水，将水输送到用户。这种给水方式供水压力较稳定，且有水箱储水，供水比较安全。但因为水箱重量较大，增加了建筑负担，占用了楼层的建筑面积。
在高层建筑中，由于最高层与最低层的压差较大，如果只用一个高位水箱给整个建筑直接给水，则低层的生活给水压力较大，供水效果不好。因此，在高层建筑中，采用高位水箱给水时，有两种常用办法：一种是在不同标高的分区设置独立的高位水箱，对相应的分区供水，相当于多个独立的高位水箱给水系统；另一种是对最高层的高位水箱进行减压后，向不同的分区供水，即一个高位水箱给水系统。这样就避免了低楼层供水压力太大的问题。
2.系统监控原理
在高位水箱中，设置4个液位开关，分别为检测溢流水位(OL)、停泵水位(HL)、启泵水位(ML)和低限报警水位(LL)，控制器根据液位开关送入信号来控制生活水泵的启/停。当高位水箱液位低于启泵水位时，控制器送出信号自动启动生活水泵运行，向高位水箱供水。当高位水箱液位高于启泵水位而达到停泵水位时，控制器送出信号自动停止生活水泵。如果高位水箱液位达到停泵水位，而生活水泵没有停止供水，液面继续上升达到溢流报警水位，控制器发出声光报警信号，提醒工作人员及时处理。
同样，当高位水箱液位低于启泵水位时，水泵没有及时启动，用户继续用水，但水位达到低限报警水位时，控制器发出声光报警信号，提醒工作人员及时处理。当工作水泵发生故障时，备用水泵自动投入使用。
系统的监控包括以下几个方面。
①水位监测：信号取自水池水位开关输出点，一般选用液位开关，溢流报警水位、启泵水位、停泵水位、低限报警水位各设一个液位开关。
②根据液位开关送入的信号来控制水泵的启/停：当高位水箱液面低于启泵水位时，自动启动水泵运行；当高位水箱液面达到停泵水位时，自动停止水泵运行。
③报警：当高位水箱液面达到溢流报警水位时，控制器发出声光报警信号；当高位水箱液面达到低限报警水位时，控制器发出声光报警信号。
(二)水泵直接给水系统监控
1.系统工作原理
水泵直接给水方式，是用水泵直接向终端用户提供一定水压的供水方式。这种供水系统常采用恒速泵加变频调速泵的供水方式，即根据终端用户的用水量调整恒速泵的台数与变频调速泵的转速来满足用户用水量的需要。
这种给水方式一般在室外给水管网水量充足、但水压较低时采用。因为水泵直接从外网抽水，会使外网水压降低，影响附近用户供水，所以，通常在水泵前建有缓冲水池，避免水泵大水量不均衡供水对城市管网的影响。
在高层建筑中，水泵直接给水系统如果采用一种给水压力向整个建筑直接给水，也存在低层的生活给水压力过大、给水效果差的问题。因此，采用水泵直接给水时，通常有两种方法：一种是采用分区配置不同扬程的水泵向不同分区直接给水的方式，相当于多个独立的水泵直接给水系统；另一种是采用统一扬程的水泵，进行减压后再向不同分区给水，即一个水泵直接给水系统。
2.系统监控原理
安装在水泵输出口的水管式压力传感器检测管网压力，控制器根据这一检测值与定值比较的偏差去控制变频器的输出频率，实现水泵转速的控制，将供水压力维持在设计范围内。
监控包括以下几个方面。
①当给水管用户用水量增多、管网压力减小，控制器控制变频器输出频率增加，水泵转速随之增加，则供水量增加。
②当给水管用户用水量减少、管网压力增加，控制器控制变频器输出频率降低，水泵转速随之减少，则供水量减少。
③系统运行时，调速泵首先工作，当调速泵不能满足用水量要求时，自动启动恒速泵。
