④对各种电气设备的检修、保养、维护进行管理。如建立设备档案，包括设备配置、参数档案，设备运行、事故、检修档案，生成定期维修操作单并存档，避免维修、操作时引起误报警等。
变配电系统设备监控的主要任务，是对变配电系统中各设备的状态和变配电系统的有关参数进行实时的监视、测量，并将各种检测信号通过计算机网络传输到中央管理计算机，使建筑设备自动化系统管理中心能够及时了解供变电系统运行的情况，保证变配电系统安全、可靠、优化、经济地运行。因此，除了对供配电系统安全运行、正常监测外，供配电监控管理系统还应具备以节约能源为目标，对系统中的电力设备进行控制与调度的功能，如变压器运行台数控制、额定用电量经济值监控、功率因数补偿控制及停电、复电的节能控制等。
变配电系统的设备监控主要包括以下几个方面的内容：
①变配电设备各高低压主开关运行状况监视及故障报警；
②电源及主供电回路电流值显示；
③电源电压值显示；
④功率因数测量；
⑤变压器超温报警；
⑥电能计量；
⑦应急电源供电电流、电压及频率监视。
三、供配电系统的管理
建筑供配电系统的管理是按照国家法规和物业管理公司的管理规范，对已验收并投入使用的供电设备，运用现代化的管理方式和先进的维护技术进行的管理和服务。对供配电系统管理的目的是保证物业小区或楼宇的供电系统正常、安全运行，给人们提供一个良好的工作、生活环境，同时保证系统运行的经济性。
建筑供配电系统的管理部门应根据要管理供电设备的种类和数量配备专业技术人员进行管理。主要管理内容如下。
1.发电机房的管理
①未经管理处主管同意，非管理处人员不得随意进入机房。
②柴油机组平时应置于良好的状态，蓄电池置于浮充电状态，冷却水应满足运行要求，油箱内应储备8小时满负荷用油量，室内应配备应急照明灯。
③柴油机组的开关及按钮，非值班技工或维修人员不得操作。操作人员必须熟悉设备，严格按照操作规程操作。
④机房内严禁抽烟、点火，室内应配备手持式气体灭火器。
⑤机房内不能堆放任何杂物，更不能存放易燃物品。
⑥定时启动柴油机，空载试机，发现问题应及时处理，并做好记录。
⑦机房及机组的清洁卫生由技工班负责清扫，达到设备无积尘，墙、地面卫生整洁。
2.配电房的管理
①配电房全部机电设备，由机电班负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁止进入配电室，非管理处人员须办理书面许可才能进入。
②保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35℃以下。
③建立运行记录，每班至少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容包括：房内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表运行数；检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况；发现异常，及时修理与报告。
④供电器线路操作开关设明显标志，停电拉闸，停电检修，挂标志牌。
⑤房内严禁乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电；如果确有需要，报管理处主管人员书面同意后，方可进行。
⑥配电房内设备及线路改变，要经过管理处主管人员同意，重大改变报公司工程部经理批准。
⑦节约电能消耗，降低成本是每个机电管理人员的主要职责之一。机电班每周书面报告管理处主管人员总电表运行数一次。
⑧严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，穿绝缘鞋、戴绝缘手套等。
⑨值班人员要随时接受对电机设备情况的投诉，做好记录并向班长汇报，以便安排整改。
⑩防止小动物进出配电房。
第五节照明系统监控管理
在现代建筑中，照明系统是提供良好舒适环境的重要手段，也是供电系统的主要负荷之一。照明系统的用电量很大，仅次于空调用电量。因此，如何做到既保证照明质量又节约能源是照明控制的重要内容。在多功能建筑中，不同的区域对照明有不同的要求，因此应根据照明区域的性质、特点及用途，对照明设施进行不同的控制。
照明系统的监控主要是对建筑物内外的各种照明器具进行控制，以便在保证设计照明质量的前提下取得明显的节能效果。例如，对于室外的庭院灯、航空障碍灯及装饰用灯，一般只在特定的时间段内使用，因此可以根据时间和日历设定控制灯具启停的程序，使它们按预定的时间自动开启或关闭；对于室内的大厅、走廊、楼梯、会议室、停车场等照明，可以根据使用性质的不同，实现不同的控制功能。
照明系统的监控对象包括建筑物各层的照明配电箱、应急照明配电箱及动力配电柜。按照功能，可将照明监控系统划分为几个部分，即走廊、楼梯照明监控、办公室照明监控、障碍照明监控、建筑物外立面照明监控以及应急照明的应急启/停控制和状态显示。
照明监控系统的任务主要有两个方面：一是监视照明配电系统的工作状态，以便对照明系统进行有效的管理，保证其正常工作，实现照明设计的要求；二是根据一定的策略控制各类照明灯具的开启、关闭，从而达到节能的目的。
一、走廊、楼梯照明监控
走廊、楼梯属于公共区域，除保留部分值班照明外，其余的灯在下班后及夜间可以及时关掉，以节约能源。因此，可以预先设定时间，编制程序进行开/关控制，并监视开关状态。
例如，对于自然采光的走廊，白天、夜间可以断开照明电源，但在清晨和傍晚及上、下班前后应接通。
走廊、楼梯照明监控的内容主要包括以下几个方面：
①测量室外自然光照度；
②控制各楼层照明电源开关；
③监测各楼层照明电源的运行状态及故障；
④各楼层照明电源手/自动状态监测。
二、办公室照明监控
办公区域照明应为办公人员创造一个良好、舒适的视觉环境，以提高工作效率。该区域照明应该采用自动控制的白天室内人工照明。这种照明方式由辐射入室内的自然光和人工照明协调配合而成，不论晴天、阴天、清晨或傍晚自然光如何变化，也不论房间朝向、进深尺寸有多大，始终能有效地保持良好的照明环境，减轻人们的视觉疲劳，是一种质量高、经济效果好的人工照明系统。
办公室照明监控的主要内容包括如下几个方面：
①室外自然光照度测量；
②室内照明电源开关控制；
③室内照明电源运行状态；
④室内照明电源故障；
⑤室内照明电源手/自动状态。
三、航标障碍照明、建筑物立面景观照明监控
航空障碍灯应根据当地航空部门的要求进行设计，一般装设在建筑物顶端，属于应急照明。可根据预先设定的时间程序控制其闪烁，或根据室外自然环境的照度来控制光电器件的动作，实现开启/断开控制。
对建筑物进行外立面照明可采用投光灯实现，当光线配合协调、照明搭配适当时，建筑物外立面可给人以美的享受。建筑物立面景观灯应按照建筑设计要求编制程序进行时间控制和强度控制，同时监视开关状态，在美化环境的基础上节约能源。
其监控功能主要包括以下几个方面：
①航空障碍灯电源开/关控制；
②航空障碍灯电源运行状态；
③航空障碍灯电源手/自动状态；
④航空障碍灯电源故障；
⑤景观照明电源开/关控制；
⑥景观照明电源运行状态；
⑦景观照明电源手/自动状态；
⑧景观照明电源故障。
四、应急照明的应急启/停控制、状态标志显示
设置应急照明的主要目的是为了保证市电停电后的事故照明和疏散照明，并且当建筑物发生紧急或意外事件时，需要照明系统作出相应的联动配合。当有火警发生时，联动正常照明系统关闭，事故照明打开；当有保安报警时，联动相应区域的照明灯开启。
应急照明监控的主要内容包括如下几个方面：
①各楼层事故照明电源开/关控制；
②各楼层事故照明电源运行状态；
③各楼层事故照明电源手/自动状态；
④各楼层事故照明电源故障。
第六节电梯系统监控管理
一、电梯系统概述
电梯是现代建筑，尤其是高层建筑中必备的垂直交通工具。电梯按照结构可分为直升电梯和自动扶梯；直升电梯按照用途可分为普通客梯、观光梯、货梯等；按控制方式可分为层间控制、简易自动、集选控制、有/无司机控制及群控等，对于智能物业通常选用群控方式。
电梯由轿箱、曳引机构、导轨、对重、安全装置和控制系统组成。对电梯系统的要求是：安全可靠，启、制动平稳，感觉舒适，平层准确，候梯时间短和节约能源。在智能物业中，对电梯的启动加速、制动减速、正反向运行、调速精度、调速范围和动态响应都提出了较高的要求，因此，应该选择自带计算机控制系统的电梯系统。电梯系统是物业设备自动化系统中基本的监控对象之一。
二、电梯系统的监控
每台电梯都有自己的控制箱，对电梯的运行进行控制，如上/下行驶方向、加/减速、制动、停止定位、停止电梯门开/闭、超重检测报警等。
电梯监控的内容包括以下几个方面。
1.按时间程序设定运行时间表启/停电梯、监视电梯的运行状态、故障及紧急状况报警
电梯的运行状态监视包括启动/停止状态、运行方向、所处楼层位置等，通过自动检测并将检测结果送至控制器，动态地显示各台电梯的实时状态。
故障检测包括电动机、电磁制动器等设备发生故障后，自动报警，并显示故障地点、故障发生时间、故障状态等。
紧急状况检测包括火灾、地震状况检测，发生故障时电梯中是否有人等，一旦发现有人，应立即报警。
2.多台电梯群控管理
如何在不同的客流时间自动进行电梯调度控制，达到既减少候梯时间、最大限度的利用电梯的承载能力，又能避免数台电梯同时响应同一命令造成空载运行、浪费电力，这就需要对多台电梯实现群控管理。群控系统能对运行区域进行自动分配，自动调配电梯至不同的服务区域。这样可以缩短候梯时间，改善电梯的服务质量，最大限度地发挥电梯的作用，使之具有较好的适应性和交通应变能力。
3.配合消防系统协同工作
发生火灾时，普通电梯驶至首层、放客、切断电梯电源；消防电梯应由紧急电源供电，在首层待命。
4.配合安全防范系统协调工作
按照保安级别自动行驶至规定的停靠楼层，并对电梯门进行监控。
思考题
1.什么是智能物业设备自动化系统？
2.简述物业设备自动化系统的功能。
3.简述物业设备自动化系统的监控范围。
4.简述空调系统监控的主要内容。
5.简述给排水系统监控的主要内容。
6.简述电梯系统监控的主要内容。
