早在四千多年前，项目融资的思想就已经存在了。根据《汉谟拉比法典》的记载，船主为造船进行筹资所使用的形式是抵押融资，即船舶抵押合同，船主用进行商业贸易产生的收入来偿还造船的贷款。如果在贷款还清之前，船只在航行过程中损毁，那么船主欠贷款人的剩余债务就一笔勾销。这就是项目融资的雏形。对于贷款人或者投资人而言，这是一种风险很大的投资，因为如果航海贸易没有获得预期的盈利或者船只在行海中遇险，投资者将血本无归。
到了17世纪，英国的私人业主建造灯塔的投资方式与项目融资中的BOT形式极为相似。当时，私人业主建造灯塔的过程是：私人业主首先向政府提出建造和经营灯塔的申请，在申请获得政府批准后，私人业主向政府租用土地建造灯塔，在特许期内管理灯塔并向过往船只收取过路费，特许期后由政府收回灯塔并移交给领港公会管理和继续收费。1858年苏伊士运河的融资是今天许多基础设施项目融资的先驱，尽管苏伊士运河的融资与当今的项目融资有明显的不同。英国和法国特许经营商是苏伊士运河的发起人，从埃及政府获得了长达99年的对运河进行建设、运营和维修的特许权。到1869年底，苏伊士运河从融资结束到建成投入使用花费了11年的时间。
一、项目融资
从广义上讲，建设一个新项目、收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资（Project Finance）。从狭义上讲，项目融资是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。我们一般提到的项目融资仅指狭义上的概念。项目融资始于20世纪30年代美国油田开发项目，后来逐渐扩大范围，广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜、铝等矿产资源的开发，如世界最大的，年产80万吨铜的智利埃斯康迪达铜矿，就是通过项目融资实现开发的。项目融资作为国际大型矿业开发项目的一种重要的融资方式，是以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的现金流量作为还款保证来融资的。它不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是专门为项目融资和经营而成立的项目公司。如何融到必备资金，对任何一家企业的诞生或者发展都至关重要。对中国企业或企业经营者而言，存在两个问题，一是对有效的融资方式缺乏了解；二是面对众多融资方式，不知如何选择和如何着手，特别是在一些中小企业和创业者看来，融资只是大企业独有的权利。因此，在我国商业界不乏因资金等问题而失掉发展机会的企业。
二、项目融资的投资结构
在项目融资中，项目投资结构即项目的发起人对项目资产权益的法律拥有形式和发起人之间的法律合同关系。是在法律法规、会计、税务等因素的制约下能够最大限度地实现其所投资目标的项目资产所有权结构。采用不同的投资结构，投资者对其资产的拥有形式、对项目产品及项目现金流量的控制程度，以及投资者在项目中所承担的债务责任和所涉及的税务结构会有很大的差异。
（一）公司型投资结构
在项目融资中，公司型投资结构的形式是有限责任公司，它是按照公司法成立的与其投资者完全分离的独立法律实体。也就是通常所说的单一目的的项目公司，它拥有一切项目资产和处置资产的权利，公司股东既没有直接的法律权益，也没有直接的受益人权益。这种投资结构的优点是：项目发起人承担有限责任；可以避免将有限追索的融资作为债务列入项目发起人自身的资产负债表中；实现非公司负债型融资安排；便于集中管理项目及项目资产；投资转让及融资安排比较灵活。其弊端是：投资者对项目的现金流缺乏直接的控制；项目的税务结构灵活性差，即不能利用股份制公司的亏损去冲抵发起人其他项目的利润；存在着双重征税的现象，即项目公司如有盈利，要缴纳公司所得税，项目发起人取得股东红利后还要缴纳一次公司所得税或个人所得税。
（二）契约型投资结构
契约型投资结构是指各项目发起人根据各自在合资企业中的投资比例，持有项目全部不可分割资产和生产出来的部分产品。每个项目发起人都将项目中的投资作为直接投资，无论比例大小全部反映在各自的财务报表上。这种投资结构主要集中在石油、天然气开发，采矿，初级矿产品加工，钢铁及有色金属等领域。这种投资结构的特点是：每个投资者直接拥有全部项目资产的一个不可分割的部分，直接拥有并有权独自处理其投资比例的项目最终产品；每个发起人派出一个代表，成立项目管理委员会，作为项目的决策机构；投资者之间是一种合作性质的关系，表现为合作生产产品或为取得产品而合作；可以有效地分配和利用税务优惠；融资安排灵活等。不足之处主要是投资转让程序和管理比较复杂、交易成本比较高等。
（三）合伙型投资结构
合伙制投资结构是指两个或者两个以上的合伙人之间以获取利润为目的，共同从事某项投资活动而建立起来的一种法律关系。在实际运用中，合伙制投资结构有两种基本形式：一般为合伙制和有限合伙制。前者是指所有合伙人对于合伙制投资结构的经营、债务以及其他经济责任和民事责任均有连带的无限责任。后者是至少有一个一般合伙人和至少有一个有限合伙人的合伙制形式。一般合伙人负责合伙项目的组织、经营和管理，并承担无限责任；有限合伙人不参加日常的经营管理，以其投资比例承担有限责任。
（四）信托基金
信托基金是指通过专门的经营机构将众多投资者的资金汇集起来，由专业人士集中进行投资管理，投资者按其投资比例享受投资收益的一种信用工具。信托基金参与项目融资的主要方式同银行等机构一样：为项目提供贷款，购买项目的股权、可转换债券等。其显著特点是易于转让。
三、项目融资计划书
项目融资时需要起草一个项目融资计划书，这类计划书主要是向银行等金融机构借款时提交的文件，项目融资计划书基本格式一般包括如下部分：项目的经营对象和范围；投资规模；所需要的融资服务的规模；建设周期；项目收益的主要来源（这部分要详细可信）；项目的年回报率（此部分也要详细可信）；项目建设者和经营者的资历（此处是重要部分）；其他情况，其中包括是否经主管部门批准，有特殊的项目是否已经办理好特殊手续，是否是国家或者地方重点扶持项目等等。
四、项目融资的融资模式设计
项目融资重点解决的往往是项目的债务资金问题，但在整个结构中也需要适当数量和适当形式的股本资金和准股本资金作为信用支持。项目融资的资金选择，主要是决定项目中股本资金、准股本资金、债务资金的形式、相互比例以及相应的来源。虽然项目的资金选择在很大程度上受制于项目的投资结构、融资模式和项目的信用保证结构，但也不应忽略资金结构安排和资金来源选择在项目融资中所可能起到的特殊作用。确定项目的资金结构时，需要考虑项目的总资金需求量、债务资金和股本资金的比例、项目资金的合理使用结构、资本成本和构成等问题。如果能够抓住这些特殊点，灵活巧妙安排项目的资金构成比例，选择适当的资金形式，就可以达到既减少项目投资者自由资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。
设计融资模式是项目融资的重点工作之一。项目融资的融资结构模式通常包括：投资者直接安排的融资模式、投资者通过项目公司安排的融资模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式等。
（一）投资者直接安排的融资模式
这类融资模式由投资者直接安排融资，并直接承担有关责任与义务，是最简单的一种融资模式。投资者可以根据其投资战略的需要灵活安排整个融资，这种灵活性一般表现在三个方面：第一，在选择融资方式及资金来源上比较灵活，投资者可以根据不同需要在多种融资方式、多种资金来源方案之间充分加以选择和合并；第二，在债务比例的安排上比较灵活，投资者可以根据项目经济强度和本身资金状况灵活安排债务比例；第三，可以灵活运用投资者在商业社会中的信誉，从而降低融资成本，对于大多数资信良好的公司来说其信誉本身就是一种担保。
（二）投资者通过项目公司安排的融资模式
项目的投资者通过成立单一目的的项目公司，以项目公司为融资主体来安排融资。投资者通过项目公司安排融资的模式具有如下两个主要优点：第一，项目公司统一负责项目的建设、生产、销售，并且可以整体运用项目资金和现金流作为融资抵押和信用保证，比较容易为贷款人接受；第二，由于项目公司投资者不直接安排融资，而是通过间接的信用保证形式来支持项目公司的融资，因此投资者的债务责任较为清楚。
（三）以“设施使用协议”为基础的融资模式
在以“设施使用协议”为基础的融资模式中，先由项目投资者与项目使用者谈判达成协议，由项目使用者提供一个无论使用与否均须付款性质的承诺，并且这一承诺为贷款人所接受。然后，以该承诺和城建商完工担保作为贷款信用保证，向贷款人贷款。以“设施使用协议”为基础的融资模式具有如下特点：第一，关键是项目设施的使用者能否提供一个强有力的无论使用与否均需还款性质的承诺，这种承诺是无条件的，不管项目设施的使用者是否真正利用了项目设施所提供的服务；第二，投资结构的选择比较灵活，既可以采用公司型合资结构，也可以采用非公司型合资结构、合伙制结构或者信托基金结构；第三，项目投资者可以利用项目设施使用者的信用来安排融资，以降低融资成本。
（四）以“生产支付”为基础的融资模式
以“生产支付”为基础的融资模式建立在由贷款人购买某一特定份额生产量的基础上。在这一模式中，贷款人从项目中购买一个特定份额的生产量，该部分生产量的收益成为偿债资金的来源。因此，这种融资模式是通过直接拥有项目的产品和销售收入，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。
五、项目融资案例Ⅰ：广东省深圳沙角B火力发电厂项目
这是中国最早的有限追索的中小企业项目融资案例，也是事实上中国第一次使用BOT融资概念兴建的项目。沙角B电厂的中小企业融资安排本身也比较合理，是亚洲发展中国家采用BOT方式兴建项目的典型。
（一）项目情况介绍
深圳沙角火力发电厂1984年签署合资协议，1986年完成融资安排、动工兴建，1988年建成投入使用，电厂总装机容量70万千瓦。项目投资结构：深圳沙角B电厂采用了中外合作经营方式，合作期为10年。合资双方分别是：深圳特区电力开发公司（中方），合和电力（中国）有限公司（外方，一家在香港注册专门为该项目而成立的公司）。在合作期内，外方负责安排提供项目的全部外汇资金，组织项目建设，并且负责经营电厂10年。外方获得扣除项目经营成本、煤炭成本和付给中方的管理费后全部的项目收益。合作期满后，外方将电厂的资产所有权和控制权无偿地转让给中方，并且退出该项目。项目投资总额42亿港币（按86年汇率，折合5.396亿美元）。项目贷款组成是：日本进出口银行固定利率日元出口信贷26140万美元，国际贷款银团的欧洲日元贷款5560万美元，国际贷款银团的港币贷款7500万美元，中方深圳特区电力开发公司的人民币贷款（从属性项目贷款）9240万。（有关数据资料参见Clifford Chance，Project Finance，IFR Publishing Ltd，1991）项目能源供应和产品销售安排：在本项目中，中方深圳特区电力开发公司除提供项目使用的土地、工厂技术操作人员，以及为项目安排的优惠税收政策外，还签订了一个具有“供货或付款”（Supply or Pay）性质的煤炭供应协议和一个“提货与付款”（Take and Pay）性质的电力购买协议，承诺向项目提供生产所需的煤炭并购买项目产品———电力。这样，中方就为项目提供了较为充分的信用保证。从表面上看，电厂项目并没有像一般在发展中国家兴建基础设施项目那样依靠政府特许为基础，而是中外合资双方根据合作协议以及商业合同为基础组织起来的。但是，由于中方深圳特区电力开发公司和项目的主要担保人广东省国际信托投资公司都具有明显的政府背景，广东省政府也以出具支持信的形式表示了对项目的支持，因此深圳沙角B电厂项目实际上也具有一定的政府特许性质。
（二）项目风险分析
