案例2经法院审理后认为，双方未能处理好夫妻关系，现双方均同意离婚，予以准许。法院认为，由于双方系婚后与房屋出售人签订买卖合同，产权登记时，双方均被登记为产权人，故房屋应属双方的夫妻共同财产。根据张先生出示的证据，可以证明张先生确有以其婚前个人财产支付房款的事实，法院根据双方对房屋取得的贡献大小，并结合房屋目前的使用现状、市场价值、还贷情况，综合以上因素后依法确定房屋归张先生所有，剩余银行贷款由张先生负责清偿，张先生应支付王小姐房屋折价款512245元，王小姐的居住问题自行解决。
律师提醒
结婚后，双方感情好的时候不分你我，家庭和睦幸福，所以在购买房屋或其他财产时一般不会在意谁出资购置，就像案例1中的小金一样，他期望夫妻双方能白头到老，恩爱一生，所以在购房时将婚前个人财产毫无保留地投入到房产中，并登记在夫妻双方名下，然世事难料，最后晓颖提出了离婚并要求均等分割财产。对于小金来讲，晓颖的想法是很难理解的，出资不等怎么可以平分呢？ 实践中类似本案的情况很多，该类案件在司法实践中的争议也很大，不同法院甚至相同法院的不同法官也会做出不同的判决，因此为了避免纠纷发生后多出资一方利益受损，建议夫妻双方在购房时关于房屋各自享有的产权份额或日后出现特殊情况时房屋如何处理做出书面约定。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
3.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第八条 夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。
第三节 婚内一方利用亲属赠与钱款购置房屋，属于夫妻共同财产吗
案 例
张先生是大龄青年了，虽然嘴上说不急于结婚，但经不住家人的一再催促，就到婚姻介绍所报了名，不久张先生就在婚介所的介绍下认识了王小姐。虽没有一见钟情，但双方的感觉都不错，于是两人就这么不紧不慢地谈起了恋爱。恋爱一年，双方家庭都觉得水到渠成了，于是双方于2008年10月到婚姻登记处领取了结婚证。但婚后不久双方就发生了矛盾，觉得无法继续生活了，于是王小姐诉至法院要求离婚，但在财产分割上却发生了分歧。王小姐认为目前张先生名下的上海市某区房屋系婚后购买的，应属于夫妻共同财产，要求均等分割，但张先生不同意，张先生出示了购房初始时的购房款收据，虽然收据显示的时间确实是婚后2008年12月，但收据显示的客户单位为张先生的姐姐。房款总计410696元，张先生的姐姐交付了390000元银行本票，余款为现金支付。2009年6月，房产商开具的发票名字更改为张先生，由于最终房屋测量面积与当初合同约定的面积有所变化，故房价变更为405696元，权利人登记为张先生一人。那么该房屋是否为夫妻共同财产呢？ 王小姐有权分得该房屋吗？
律师剖析
一、系争房屋性质
本案系争的登记在张先生一人名下的上海市某区房屋系张先生婚后个人财产，并非属于张先生与王小姐的夫妻共同财产。
依据我国《婚姻法》的相关规定，夫妻一方或双方婚后购置的房产原则上属于夫妻共同财产，但若婚后购置的房屋来源于一方接受赠与，且赠与合同也明确约定赠与一方的，则属于接受赠与方的婚后个人财产。就本案而言，虽然系争房屋系张先生婚后购置，但由于该房屋的出资款为张先生姐姐赠与，且房屋产权也登记在张先生一人名下，故该房产系张先生婚后个人财产。理由如下：依据我国《婚姻法司法解释(三)》第7条第1款之规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第18条第3项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
笔者认为，上述规定符合我国社会实际情况和当事人的行为预期。夫妻双方结婚后，一方的父母在赠与自己子女房产或购房出资时，虽然有排除子女配偶的想法，但常碍于情面难以开口。若其出资购置的房屋只登记在自己子女名下，则其行为可视为明确赠与自己子而排除其配偶。就本案而言，虽然法律并未规定当事人结婚后姐姐或哥哥等其他亲属为双方购置房屋出资，该出资应当如何认定，但笔者认为可以参照《婚姻法司法解释(三)》第7条第1款之规定进行“类推”。结合本案的具体案情来看，张先生姐姐为张先生出资购房，且房屋产权也登记在张先生一人名下，故依法应当认定张先生姐姐的出资系对其弟弟张先生的个人赠与，与王小姐无关，因此该房屋理应认定为张先生婚后的个人财产。
二、法院审理结果
本案审理后，法院认为张先生提供的证据真实有效，该房款中的390000元系张先生家人以银行本票形式支付，产权人登记为张先生，亦印证了张先生家人对张先生个人赠与的事实，故系争房屋应为张先生家人对张先生个人的赠与，为张先生的个人财产，而非夫妻共同财产，王小姐请求分割的诉讼请求不予支持。
律师提醒
当今社会，人与人之间相互信任度很低，夫妻关系也被戏称为最危险的社会关系之一，坊间流行一句话叫“老公老婆都是临时工”，虽然我们不赞同这种说法，但它毕竟在一定程度上反映了社会现状，映射了目前居高不下的离婚率。在这种社会背景下，男女双方结婚后，一方父母或兄弟姐妹等资助款项帮助双方购买房屋时，一般只想赠与给自己的亲属而排除其配偶，然碍于情面不愿当面说出，在此情况下，笔者建议，若准备用亲属赠与的款项购置房屋，则房产证上最好只登记自己一个人的名字，且购房的钱款最好由亲属直接划拨给出售方，这样有利于日后证明亲属赠与款项的目的是为了给自己买房而非生活开销，并保留好购房的相关划款凭证及收据。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产；
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
(四)一方专用的生活用品；
(五)其他应当归一方的财产。
2.《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释(三)》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第四节 婚内一方父母虚假过户给夫妻双方的房屋，属于夫妻共同财产吗
案 例
顾先生经过朋友介绍，认识了离婚的余小姐。顾先生对余小姐一见钟情，不顾家人的反对，积极追求余小姐。余小姐一开始有些躲闪，后来发现顾先生是真心诚意的，终于被打动了。两人于2000年登记结婚，结婚一年半后有了一个可爱的儿子。顾先生的父母一开始不愿意接受余小姐，但无奈儿子坚持，并且不久就抱上了可爱的孙子，老两口对余小姐的态度也发生了变化，不仅帮带孙子，还经常去顾先生和余小姐家帮忙做做家务。
可是随着时间的推移，顾先生和余小姐的矛盾还是逐渐积累了起来。原来余小姐和前夫有一个女儿，女儿随其父亲一起共同生活。余小姐觉得自己离婚很对不起女儿，所以经常看望女儿，送钱送物。而对于自己和顾先生的儿子这边，因为有公公、婆婆的帮带，非常放心，过问就相对较少。顾先生看到这一切，觉得非常不开心。同样是子女，怎么可以厚此薄彼，难道是和前夫“余情未了”？ 双方从一开始的争执辩理，发展到大吵大闹，老两口也帮着儿子说话，把余小姐气得暗自垂泪，心想自己的儿子怎么会不心疼，为什么丈夫就是不理解？ 越想越气，余小姐决定带着儿子独自居住，并向法院提出了离婚诉求。顾先生坚决不同意离婚，所以首次判决法院未准许余小姐的诉求。但之后双方的关系并未改善，虽然顾先生也偶尔到余小姐处看看儿子，但提到敏感的问题还是争执不断。就这样争执了几年，儿子也开始上学了，余小姐觉得这样下去不是办法，还不如离婚好过点，故再次向法院起诉离婚。经过长时间的思考，顾先生也同意离婚，但在财产分割上双方发生了分歧。庭审查明，顾先生、余小姐和儿子一家三口名下登记了一处房屋，该房屋的原权利人是顾先生的父母，后通过房屋买卖形式过户到顾先生、余小姐和儿子一家三口名下。余小姐要求分割房屋，但顾先生不同意，并向法院提交了一份证明，内容是：“因本人顾××急需向银行借款，所以把父母房产证过户到本人名下，以后产权还是归父母所有，本人顾××主要是为借款无房屋所有权”。该证明上有顾先生和余小姐的签名，且庭审中顾先生父母也至法院提出异议，该房屋是否为顾先生和余小姐的夫妻共同财产呢？
律师剖析
一、系争房屋性质
本案系争房屋虽登记在顾先生、余小姐和双方婚生子一家三口名下，但该房屋不属于该三人的家庭财产，而是顾先生父母的财产。
系争的登记在顾先生、余小姐和双方婚生子三人名下的房屋，来源于顾先生父母的转让行为所得，即通过房屋买卖形式所得，双方之所以采取此类方式，其目的在于帮助一方套取银行贷款资金用于生产经营或投资或其他目的等。因国家贷款政策鼓励自住购房，购房贷款的利率比其他借款用途的利率较低，因此很多人钻国家政策的空子采取虚假交易方式套取银行资金，实践中我们称之为“关联交易”或“套现”。就本案而言，顾先生因资金短缺需要向银行借款，或基于信贷利率较低的考虑或基于其他原因，采取了以虚假买卖的形式进行交易以“套取”银行信贷资金。依据顾先生、余小姐向顾先生父母出具的“证明”可以看出双方并无买卖房屋之合意，其真实的目的是顾先生父母帮助顾先生贷款而已。依据《中华人民共和国合同法》第130条之规定，所谓的买卖合同指的是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价的合同。依据“证明”可以看出，顾先生父母并无转移房屋所有权于顾先生一家三口的意思表示，顾先生及余小姐也无获得房屋所有权并支付房款的意思表示，因此我们认为顾先生父母与顾先生、余小姐和双方婚生子签署的《房屋买卖合同》无效，即便系争房屋登记在顾先生一家三口名下，三人也无法依据该合同真实地取得房屋所有权。
二、系争房屋在顾先生与余小姐的离婚纠纷案中无法直接处理
不动产物权的登记有对内和对外两种效力。对外效力即公示公信效力，公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式，不动产以登记为公示方式。公信原则是指任何人因为基于对公示行为的深信而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。对内效力，既包括不动产物权登记的产权人的内部约定的效力也包括隐名共有人与产权登记人的内部约定的效力，还包括像本案中虚假交易的买卖双方当事人的内部约定等。物权的真实权利状态应以内部约定为准，但基于公示公信原则该约定不具有对抗善意第三人的效力。
依据不动产物权登记的权利人状态来看，系争房屋登记在顾先生、余小姐和双方婚生子名下，看似可以在离婚案件中直接进行分割，但鉴于有初步证据即“证明”表明，系争房屋涉及案外人利益且案外人提出异议，故笔者认为在此离婚案件中不宜直接处理之。
三、法院判决结果
法院经审理后认为，系争房屋现虽登记在顾先生、余小姐和双方婚生子名下，但顾先生、余小姐出具的证明中明确实际权利人为顾先生父母，因牵涉到案外人利益，本案中对该房产不予处理。
