（2）排水工程：原有常用的铸铁管常因质量问题出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水、使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。
8设施设备的质量控制
物业设施设备的整体质量是由设施设备本身的质量和安装施工质量两大部分组成，所以对于物业管理公司应从以下几个方面进行质量控制。
（1）对建筑的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的厂家。
（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压应力和做套管，且与监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。
（4）所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位及与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一起解决。
（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备应设立独立的水表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。
（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场掌握第一手资料，尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向，重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。
（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收，且要有物管人员参加。
（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。
实训前期介入工作实训
1实训任务
（1）某项目一共分为二期开发：一期为4栋五层住宅，二期为2栋住宅；一期为经济适用房，二期为高档住宅，并配有商业会所。其经济技术指标如表3—2所示。该项目的一套图纸，如图3—1、表3—3、图3—2—图3—18所示。学生练习从物业的视角审视新建项目规划、功能、建筑的合理性，指出该项目规划设计的不足，从物业的增值、使用及有利于物业管理等方面提出你认为可行的整改措施。
表3—2经济技术指标
1用地面积40068m2
2总建筑面积6410808m2
住宅建筑面积5978708m2
商业面积3112m2物业用房面积1209m2
3容积率106
4建筑密度2367
5绿化率38
6停车位84
7居住户数842户
（2）结合学校某一栋建筑物找出该建筑物的损坏问题，在老师的指导下分析哪些损坏问题是可以通过物业的前期介入工作进行避免的，就这些问题写出物业前期介入阶段质量控制的方法和工作要点。
2项目背景
该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。
由于该地的房地产开发和物业管理水平相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下物业管理分析都要基于这种现状而展开。
3实训目的
（1）训练学生根据前期介入工作的目的，运用识图与房构的知识正确地识读该项目的设计图纸。
（2）培养学生从物业的视角审视项目规划、功能、建筑等的合理性，为物业的增值、使用及有利于物业管理创造条件。
（3）训练学生根据施工进度选择正确的前期介入时点，以及对施工质量进行监督和控制的能力。
（4）指导学生能较好地完成对规划设计问题的收集、反馈，并制定可行的与开发商协调及问题跟踪落实的方案。
4实训步骤
（1）将学生分组，教师讲解实训任务和实训要求。
（2）以组为单位制订实训计划，由组长领导分派实训任务、阅读设计图纸。
（3）从物业管理的角度指出对该项目规划设计的不足，以组为单位讨论后填写《规划设计整改意见汇总表（见表3—4）》，并完成你认为可行的整改措施，将表填写完整后上交。
（4）参观建筑物，找出损坏问题，汇总上报（附照片），将可以通过前期介入避免的损坏找出，在教师的引导下制定施工阶段前期介入的工作方案和质量控制措施。
（5）由教师扮演开发商，让每组学生将汇总问题、整改措施和开发商进行沟通，教师对学生的沟通能力进行评价。
表3—4项目规划设计整改意见汇总表
序号需整改的内容整改措施备注
5问题讨论
（1）本次实训所用图纸的主要内容是什么，存在哪些方面的问题？如何整改？
（2）如何根据施工进度选择正确的前期介入时点，如何完成施工质量进行监督和控制？
（3）物业公司前期介入发现问题如何与开发商进行沟通，对所提出的问题进行整改有哪些工作技巧？
6技能考核
（1）前期介入工作要点的掌握和实操能力；
（2）协调和沟通能力。
优良中及格不及格
知识梳理与总结
本学习情境首先对物业前期介入工作的作用和介入工作方法进行了概述，然后对前期介入两个重要的工作环节：设计阶段的前期介入工作和施工阶段的前期介入工作进行了较详细的阐述。对物业前期介入在设计阶段的工作原则和具体工作内容进行了详细的讲解；在施工阶段分析了物业前期介入工作的作用、与监理的联系与区别、物业公司参与的措施和工作要点。总之随着物业管理市场的不断进步，物业前期介入工作的重要性日益凸显，很多的房产企业、物业公司越来越重视前期介入工作。通过本学习情境，让学生对“全程”的物业管理工作内容有了更为详细的了解和认知，为学生从事相关的工作岗位打下了良好的知识基础，通过本学习情境的学习主要让学生掌握以下知识技能。
（1）能从物业的视角审视新建项目规划、功能、建筑的合理性，为物业的增值、使用以及有利于物业管理创造条件。
（2）能拟定各项目前期介入关键节点和时间节点。
（3）能较好地完成对项目服务品质及前期介入现场的巡查，并负责对结果进行跟踪。
（4）能根据《前期介入工作内容》、《前期介入工作计划》等相关标准，负责各项目前期介入工作的现场进度、反馈及跟踪。
（5）负责对前期介入项目问题的收集、反馈，并负责与地产项目协调及问题跟踪落实。
（6）能协调并配合新项目设施设备的技术培训。
（7）具有对各项目前期介入工作总结及回顾，并根据情况形成案例或教材的能力。
（8）能配合部门经理完成物业与地产相关关系界面文件的建立及回顾。
（9）能配合、参与地产相关建筑、安装、选型合同的会签、招设标的评定。
练习与思考题
（1）请简单介绍项目设计阶段物业公司前期介入有什么现实意义。
（2）如何从物业的视角审视新建项目规划、功能、建筑的合理性，为物业的增值、使用及有利于物业管理创造条件？并结合具体的案例进行讲解。
（3）对于物业公司前期介入阶段发现的设计问题，如何进行整改？简述工作程序。
（4）物业公司在施工阶段前期介入工作的主要作用是什么？
（5）物业公司在施工阶段对质量的监督工作与监理工作的区别是什么？
（6）简述物业公司如何完成对项目服务品质及前期介入现场的巡查，并对结果进行跟踪工作。
