教师活动
下达任务：以校园某一建筑群为例，让学生结合自己的认识及所处的环境和使用情况总结出造成建筑物损坏的原因都有哪些，如何对一栋建筑物进行全面的查勘，采用何种方法确保查勘工作无漏项。
学生活动
分组学习、研讨，集中参与讲解，完成作业单（表2—1）。
表2—1作业单
相关知识复习答案
什么是房屋查勘？房屋查勘工作的作用是什么？
如何进行房屋查勘？
什么是完损等级评定？房屋查勘与完损等级评定的关系是什么？
如何确定房屋的完损等级？
一、房屋损坏的原因
由于多种原因的影响，房屋建成交付使用后就开始损坏。房屋的损坏分为外部损坏和内部损坏。房屋的外部损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。
1自然损坏
自然损坏的因素有4种：气候因素、生物因素、地理因素和灾害因素。这4种因素对房屋不同部分的构件产生不同影响，所引起的损坏也不尽相同。自然损坏的速度是缓慢的、突发性的。
1）气候因素
房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击，以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响。这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化，如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等，尤其是构件的外露部分更易损坏。
2）生物因素
主要是虫害（如白蚁、蟑螂、老鼠、蛾、蜘蛛等）、菌类（如真菌、湿腐菌、干腐菌等）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低；而且还会损坏建筑物装饰材料表面，反映在墙纸的剥落、褪色，地毯虫蛀，木质地板的损坏，石膏碎落，灯饰电源的损坏，通风口的堵塞及蜘蛛网等方面，影响建筑物的观瞻。
3）地理因素
主要是指地基土质（如软土、膨胀土、湿陷性黄土等）分布地区如预防或处理不当就会引起房屋的不均匀沉降对上部结构造成不良影响。地基盐碱化作用也会引起房屋的损坏，尤其是建在盐碱土壤上的建筑物，如不采取预防措施，盐碱侵蚀建筑砌体后，不但会影响建筑物的使用功能和观瞻效果，还会大大缩短使用寿命，造成重大经济损失。
4）灾害因素
主要是突发性的天灾人祸（如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等）对建筑物所造成的损坏。有些损坏是可以修复的，有些是不可修复的。
2人为损坏
人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下几种情况：使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善等因素。
1）使用不当
由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动及设备、生活日用品承载的大小、摩擦撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。例如，不合理地改装、搭建，不合理地改变房屋用途等，都会使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当也会产生破坏。此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋的损坏，如因人防工程、市政管道、安装电缆等缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。
2）设计和施工质量的低劣
这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当、质量差或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如，房屋坡度不符合要求，下雨时排水慢造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重力而损坏变形；有的木结构的木材质量差或制作不合格，安装使用后不久就变形、断裂、腐烂；有的水泥晒台、阳台因混凝土振捣质量差或钢筋位置摆错而造成断裂等。
3）预防保养不善
有的房屋和设备，由于没有适时采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故。例如，钢筋混凝土露筋、散水裂缝、铁件白铁落水设备未进行油漆保养、门窗铰链松动等，若不及时保养，都可能酿成大祸。
房屋的各部位因所处的自然条件和使用状况各有不同，损坏的产生和发展是不均衡的。即使在相同部位、相同条件下，由于使用的材料不同，其强度和抗老化的性能不同，损坏也会有快有慢。上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。房屋内部外部损坏的项目现象分析如图2—1所示。
图2—1房屋内部外部损坏的项目现象分析图二、房屋维修的周期
根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，确定了房屋损坏的维修期限。房屋维修周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期有下列几种情况。
（1）瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。
（2）平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量及水泥浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5—8年。
（3）瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。
（4）外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5—6年一次。
（5）外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。
（6）水电设备计划检修周期，可以6—8年一次。
（7）室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。
各类结构房屋的维修周期：砖木结构房屋12—15年；砖混结构房屋15—20年；钢筋混凝土结构房屋20—25年。
三、房屋查勘工作
1房屋查勘工作与查勘目的
物业管理中房屋管理和维修工作的开展一般分为两大步骤：查勘和实施。查勘是房屋维修工作的前提，也是房屋管理的重要工作环节，实施是房屋维修工作的落实。查勘中重要的技术环节是接管验收和日常检查中的损坏现象的分析。房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而进行的一项基础工作。房屋查勘鉴定的目的是：①监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状态，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为；②掌握房屋的完损状况，依据《房屋完损等级评定标准》，确定房屋的完好等级，计算房屋完好率；③为安全使用提供信息、为编制房屋修缮计划提供依据；④为拟定房屋修缮工程方案提供依据。
2房屋查勘顺序
房屋查勘工作首先根据查勘的目的制定查勘方案。一般采用“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体”的顺序，也可以根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局部或重点的查勘。
3房屋查勘方法
（1）直观检查法。指以目测和简单工具检查房屋的完损情况，用线、尺测量损坏程度和损坏构件数量，以经验判断构件危损原因和范围等级。
（2）仪器检查法。指用经纬仪、水准仪等来检查房屋的变形、缺陷、倾斜等；用回弹仪、枪击法、撞击法、敲击法等机械方法进行非破损性检查；用万能试验机等从房屋构件上取出试件进行测试。
（3）计算、观测、资料分析与现场观测相结合检查法。主要是通过计算、资料分析、到现场观察采用仪器进行检查。这种检查法比较细致、准确。但投入现场的人员较多，现场工作量较大，只有对重要房屋的检查才采用。
（4）重复观测检查法。主要由于房屋危损变化仍在发展中，一次检查不解决问题，需要通过多次重复观测，才能掌握危损情况稳定程度。
（5）荷载试验检查法。主要由于房屋发生质量事故，房屋需变更用途或加层而无法取得必要的物理力学数据时，要进行荷载试验，以便对房屋结构、构件的耐力进行评定。
以上几种查勘方法，有时往往需要同时或交叉使用。
4房屋查勘鉴定分类
房屋查勘鉴定分为三类：定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定。
1）房屋定期查勘鉴定
房屋定期查勘鉴定即每隔1—3年，由专门知识和工作经验的人员对所管房屋进行逐栋逐层的查勘，全面掌握完损状况，评定房屋完好等级。查勘时间宜在每年第四季度进行。定期查勘鉴定的结果是编制维修计划的依据。
房屋定期查勘可分为结构、装修和设备三大部分。设备的定期检查一般要委托房屋查勘鉴定专业部门负责，房屋结构和装修部分的检查内容和要求如下：基础是否有不均匀沉降现象；柱、梁、墙、屋架、楼地板、阳台、楼梯等有无裂缝、变形、损伤、锈蚀、腐烂等现象及其位置与程度；屋面防水层老化程度，裂缝起壳渗漏水情况；油漆是否有剥落等现象及其程度；墙壁是否有渗水现象及其程度；外墙抹灰及顶棚、内墙抹灰有无裂缝、起壳、脱落等现象及其程度；门窗是否有松动、腐烂，开关是否灵活，玻璃油漆是否脱落；下水道是否畅通，有无阻塞现象等。
定期查勘前应拟定好每个时期的检查重点和要求，制定全面的检查计划。检查要逐栋、逐件、逐项地进行，深入细致。对检查出的各种问题，根据维修工程分类规定，按轻重缓急，分别纳入大、中、小修计划中处理。对危及安全及严重漏雨、漏水、漏电的房屋建筑，应组织技术鉴定，进行不必要的加固应急处理。对危及安全及严重漏雨、漏水、漏电的房屋建筑，应组织技术鉴定，进行必要的加固应急处理。全部检查结束后，应全面分析技术状态的变化情况，制定房屋整治规划，为确定下一年度维修工作项目提供基础资料。
2）房屋季节性查勘鉴定
房屋季节性查勘鉴定即根据一年四季的特点，结合当地气候特征（雨季、台风、大雪、山洪等），着重对维修房、严重损坏房进行检查，及时抢险解危，避免发生塌房伤人事故。房屋季节性查勘的内容：屋架能否承受雨雪的荷载；砖墙能否承受风压积水浸泡；窗扇、雨篷、广告牌等是否会下坠伤人；排水设施排水是否畅通，是否会造成积水等。
3）工程查勘鉴定
工程查勘鉴定即定项检查，对需修项目的安全度、完损程度查勘鉴定，提出具体意见，以确定该工程的维修方案。
